BNP Paribas Real Estate analyse les principaux marchés européens des bureaux et de l’investissement au premier semestre 2018

Croissance économique européenne : doucement mais sûrement

Les taux de croissance mondiale exceptionnels observés fin 2017 devraient céder la place à un léger ralentissement en 2018. En effet, le durcissement des conditions monétaires, ainsi que l’émergence d’incertitudes commerciales et politiques risquent de freiner la consommation des ménages, l’investissement des entreprises et les échanges mondiaux. Les estimations de croissance mondiale pour 2018 pointent vers un niveau élevé, soutenu par les créations d’emploi, l’augmentation des bénéfices des entreprises et un accès facilité au financement. Le ralentissement de la croissance dans la zone euro est conforme à l‘évolution du cycle économique. Par conséquent, la BCE a déjà annoncé qu’elle n’avait pas l’intention de relever ses taux directeurs avant l’été 2019. Un important soutien monétaire reste nécessaire pour atteindre les objectifs d’inflation de la banque centrale.

Dynamique d’investissement actuelle

Le marché européen de l’immobilier d’entreprise a de nouveau progressé au premier semestre 2018 pour atteindre 115,4 milliards d’euros, soit une hausse de 2 % par rapport à la même période en 2017. « L’année 2017 a été marquée par des volumes d’investissement record en Europe et 2018 a commencé sur les chapeaux de roue avec davantage de transactions de très grande envergure sur le marché des bureaux. Les investisseurs internationaux ont foi en l’environnement économique positif et les marchés utilisateurs bien orientés en Europe », se réjouit Larry Young, Directeur de l’International Investment Group de BNP Paribas Real Estate. Cette confiance a favorisé le secteur des bureaux (+9 %) dont la part s’est établie à 44 % du volume d’investissement total. Le volume d’investissement dans les commerces s’est stabilisé, tandis que le secteur de l’industrie et logistique marque un recul (-16 %) avec une part de marché de 12 %, suite à un niveau exceptionnel en 2017.

L’Allemagne a grandement contribué à cette performance avec des résultats supérieurs à l’an dernier (+0,1 %) et son deuxième plus gros volume d’investissement jamais observé pour un premier semestre (26,1 milliards d’euros). Le Royaume-Uni (30 milliards d’euros) reste en tête des pays européens malgré une baisse de 6 % par rapport au premier semestre 2017. Le marché français de l’investissement a connu un premier semestre exceptionnel (+48 % par rapport à 2017) avec un volume de 12,5 milliards d’euros. Les autres pays européens ont, pour la plupart, fait état d’une amélioration, comme l’Irlande (+224 %), la Pologne (+110 %) ou encore la Belgique (+81 %). Seules la République Tchèque (-57 %), l’Italie (-35 %) et l’Espagne (-22 %) se sont inscrites en baisse par rapport à 2017.

L’investissement étranger dans l’immobilier d’entreprise européen

La part des investisseurs étrangers dans le marché a régressé. Avec près de 57 milliards d’euros au premier semestre 2018, le volume de l’investissement étranger a reculé de 5 % par rapport au premier semestre 2017 et représente désormais 49 % du marché. Cette évolution reflète un changement de répartition entre les investisseurs. Après une année dominée par un dynamisme des acteurs asiatiques, l’investissement en provenance de cette région a perdu du terrain au premier semestre 2018 (-24 %). Les acquisitions transfrontalières en Europe se sont également inscrites en baisse (-13 %). Ces reculs ont été compensés par les acteurs du Moyen-Orient, qui ont étendu leur présence en Europe de 19 %, ainsi que les Américains (+5 %).

Marchés utilisateurs : toujours sur la pente ascendante

Le dynamisme du marché européen des utilisateurs de bureaux n’a pas décéléré au deuxième trimestre. Le niveau de transactions s’est chiffré à 4,79 millions m² depuis le début de l’année, soit une augmentation de 4 % par rapport au premier semestre 2017. Le marché de Central London a progressé de 26 % par rapport au premier semestre 2017. Les transactions de grandes surfaces ont continué d’alimenter les volumes sur le marché de Central Paris, avec une hausse de 12 % par rapport à la même période en 2017. Malgré un très léger fléchissement (-2 %) dû aux résultats exceptionnels du premier semestre 2017, les quatre principales villes allemandes ont conservé le même attrait. Lisbonne, Varsovie et Dublin ont également enregistré des résultats remarquables au premier semestre.

Aymeric Le Roux, Directeur exécutif International Advisory & Alliances, précise : « Après avoir obtenu des résultats exceptionnels en 2017, les marchés européens des bureaux sont toujours florissants en 2018. L’intérêt des utilisateurs pour les bureaux Grade A demeure intact, tirant les loyers vers le haut dans la majorité des villes européennes. Les sociétés de coworking, qui deviennent des acteurs majeurs de la location dans la plupart des marchés européens, alimentent de plus en plus la demande ». Les taux de vacance ont chuté dans toute l’Europe et la part de bureaux inoccupés a particulièrement baissé à Varsovie (-420 pb par rapport à l’an dernier), Amsterdam (-290 pb), Lisbonne (-240 pb), Prague et Milan (-220 pb). Parallèlement, les valeurs locatives prime sont restées stables ou ont augmenté dans l’ensemble des principaux marchés européens, hormis Central London (-10 % par rapport au premier semestre 2017). Les principaux changements au cours des douze derniers mois concernent Berlin (+13 %, 408 €/m²/an), Francfort (+12 %, 516 €/m²/an), Madrid (+11 %, 408 €/m²/an), Milan (+10 %, 570 €/m²/an) et Lisbonne (+8 %, 246 €/m²/an).