BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux de Madrid et de Barcelone au troisième trimestre 2016

Le marché des bureaux ne cesse de grimper à Madrid. D’après le rapport sur le marché des bureaux de BNP Paribas Real Estate, sur ce segment, le loyer moyen a progressé de 9 % environ au cours du troisième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015, et de 18 % par rapport au troisième trimestre 2014. En revanche, pratiquement aucun changement sur le loyer prime, resté stable à 29 €/m²/mois au cours de cette période.

Le loyer prime a grimpé d’environ 3,5 % sur les douze derniers mois (1er au 3e trimestre 2015/6). BNP Paribas Real Estate estime que cette croissance des loyers est appelée à se poursuivre, soutenue par l’expansion de l’activité économique à Madrid et par la réduction du taux de vacance dans les principaux quartiers d’affaires, comme l’axe Castellana-Recoletos et les quartiers de Salamanca, Chamartín et Chamberí.

Cette année, la tendance à Madrid est à la recherche de bureaux disposant d’une surface au sol plus importante. La surface moyenne des bureaux nouvellement loués au cours du troisième trimestre atteint 925 m², soit une surface bien supérieure à la moyenne des années 2009 à 2014 (entre 600 et 700 m²). Cela confirme l’idée d’une importante croissance de l’activité économique des entreprises à Madrid et du besoin qu’elles manifestent de disposer de davantage d’espace.

Sur les neuf premiers mois de 2016, le niveau d’occupation a connu une légère baisse, bien qu’une certaine reprise ait été observée au cours du troisième trimestre. « Même si le niveau des transactions est resté stable par rapport à 2015, nous n’avons pas encore constaté l’émergence de besoins à grande échelle. Ceci reflète la croissance organique du marché des bureaux de Madrid, qui continue à générer de l’activité malgré le fait qu’aucune transaction de grande ampleur ne soit attendue avant la fin de l’année », précise Ilan Dalva, National Director - Offices de BNP Paribas Real Estate. De fait, entre janvier et septembre, un total de 310 000 m² de transactions en espaces de bureaux ont été réalisées, contre 320 000 m² sur la même période l’année précédente (1er au 3e trimestre 2015).

Sur les trois premiers mois de l’année, le total des nouvelles transactions s’élève à 87 000 m² en raison de l’augmentation de la surface au sol moyenne. « Le marché des utilisateurs traverse une période de développement et de professionnalisation. Le volume des transactions continue de croître en raison du niveau d’activité économique dans la ville et du maintien de perspectives positives pour les entreprises. Bien que le cycle des marchés de capitaux ait commencé au cours de l’été 2013, celui du marché des utilisateurs a démarré en 2015. Cette année, la clôture de l’exercice s’annonce positive et nos prévisions laissent entrevoir une poursuite de la réduction de la surface de bureaux inoccupée et de la croissance des loyers », selon Ramiro Rodríguez, European Analyst chez BNP Paribas Real Estate.

Les autres transactions correspondent à la relocalisation dans des immeubles plus modernes, à la création de nouvelles sociétés ou à l’installation de nouveaux sièges de sociétés dans la capitale. Seuls 8 % des transactions concernent des sociétés désireuses de réduire leur espace de travail. Ces réductions sont elles-mêmes liées à l’adoption de pratiques de télétravail et de solutions de partage de bureaux.

Les performances restent bonnes si on considère le nombre de contrats signés ces six derniers trimestres, avec une moyenne de 100 transactions par trimestre. Entre juillet et septembre 2016, 96 transactions ont été signées. Bien que le niveau des transactions soit resté stable par rapport à 2015, nous n’avons pas encore constaté l’émergence de besoins à grande échelle. Ceci reflète la croissance organique du marché des bureaux de Madrid, qui continue à générer de l’activité malgré l’absence de transactions de grande ampleur.

Les nouveaux développements concernent des travaux de rénovation en ville. La transformation de la zone AZCA est ainsi passée par la rénovation des immeubles du 79 Castellana, du 81 Castellana et de Torre.

Europa, qui devraient réintégrer le parc de bureaux en 2017. Dans le domaine de la construction, le projet Helios, qui annonce une surface de 33 000 m² dans la zone de l’Avenida de los Poblados - Campo de las Naciones, constitue l’un des plus importants développements.

Ces dernières années (2010-2015), les développeurs se sont montrés réticents à l’idée d’entamer ou de relancer des projets de construction. Cependant, le niveau d’activité affiché récemment par le marché des bureaux a redonné de l’attractivité aux travaux de rénovation au cours de la première phase (2013-2016), avant une seconde phase qui devrait gagner de l’ampleur.

Le volume des transactions à Barcelone devrait atteindre 270 000 m² en 2016

Les nouvelles transactions enregistrées à Barcelone au cours du troisième trimestre 2016 portent sur une surface totale de 78 000 m², contre 126 100 m² sur la même période en 2015. Ce chiffre représente une chute de 38 %, due principalement au fait que sur la même période en 2015, deux importants contrats portant sur un total de 47 500 m² avaient été signés.

Le reste du volume des transactions est d’un niveau comparable (78 600 m² entre juillet et septembre 2015). Sur l’ensemble de l’année 2016, les prévisions tablent sur un volume total de 270 000 m², soit en dessous du chiffre de 2015 (388 000 m²), en raison de l’absence de transactions majeures. En 2015, les deux plus importantes transactions ont concerné une surface totale de 66 000 m² pour des développements sur mesure.

« Sous l’effet de la consommation intérieure, l’activité économique conduit à une augmentation de la surface des transactions. Alors qu’elles se concentraient ces dernières années sur la réduction de l’espace de travail afin de limiter leur structure de coûts, les sociétés ont changé d’attitude depuis 2015 et recherchent désormais davantage d’espace et des équipements de meilleure qualité », explique Ramiro Rodríguez, Economist chez BNP Paribas Real Estate.

Le nombre de contrats signés reste supérieur à la moyenne des neuf dernières années : 92 transactions, contre une moyenne de 66 entre 2007 et 2015.

À Barcelone, la surface disponible ne cesse de baisser, le taux de vacance s’établit à 12 % en octobre 2016 contre 14 % il y a un an. Le chiffre actuel est le plus bas depuis 2009. Le quartier central des affaires de Barcelone présente un taux de vacance de 3,9 % seulement, soit une surface disponible de 34 000 m².

La demande actuelle sur le marché et les perspectives favorables offrent une attractivité renouvelée à la promotion immobilière, avec des développements clé en main dans un premier temps, pour passer dans un deuxième temps à une phase de développements spéculatifs. À Barcelone, l’offre est appelée à reprendre dans des quartiers comme 22@ et Zona Franca. Les nouvelles constructions prévues dans ces zones dans les prochains mois devraient représenter une surface de 45 000 m² environ, aussi bien en projets clé en main que dans le spéculatif. Les nouveaux projets sur 22@ démarreront en 2017 et arriveront sur le marché en 2018 avec à la clé une contribution de 140 000 m² environ.

Dans un contexte d’augmentation de la production et de diminution des taux de vacance, les tarifs des bureaux à la location devraient continuer à grimper. Le loyer moyen a enregistré une augmentation de 14 % en glissement annuel au cours du troisième trimestre. Le loyer prime est passé de 20 à 21 €/m²/mois. Quand on met ce chiffre en perspective avec le faible niveau de l’offre dans le quartier central des affaires, il faut s’attendre à enregistrer des valeurs encore supérieures dans les mois qui viennent.