Allemagne : BNP Paribas Real Estate publie les chiffres du marché des bureaux et de l’investissement pour le 3ème trimestre 2017

Nouveau record pour le marché des bureaux avec un volume de transactions de près de 2,95 millions de m² sur les neuf premiers mois de 2017

« Le marché allemand des bureaux a poursuivi sa "success story" au troisième trimestre. Avec un volume de transactions de 2,95 millions de m² au cours des trois premiers trimestres dans les huit principales villes du pays - Berlin, Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Cologne, Essenet Leipzig - un nouveau record a été établi, en hausse de 9 % par rapport au chiffre comparable de l’an dernier. La moyenne sur dix ans a même été dépassée d’environ un quart », analyse Marcus Zorn, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Allemagne.

Dans le classement des villes, Berlin enregistre le meilleur résultat avec 703 000 m² (+9 %), s’inscrivant dans une progression continue depuis quatre ans. Le dynamisme actuel de la capitale allemande s’illustre également par une surperformance de 60% par rapport à la moyenne des dix dernières années. Avec 595 000 m², Munich se place à la seconde position du classement (+11%). Francfort vient compléter ce trio de tête réalisant son meilleur résultat depuis 15 ans avec 477 000 m² (+27 %).

Sous l’effet d’une demande en forte croissance, le nombre de locaux vacants poursuit sans surprise son recul dans presque toutes les villes étudiées. Le taux de vacance a reculé de 11 % au cours des douze derniers mois, pour s’établir à 5,16 millions de m². La plus forte régression s’observe à Cologne (-30 %) dont l’offre disponible s’est réduite à 295 000 m².

En raison de la détérioration de la balance offre/demande, qui s’explique par un volume élevé de transactions associé à la diminution du parc vacant et d’un niveau de constructions neuves qui reste moyen, les loyers prime ont augmenté dans la plupart des villes. En moyenne, ils ont augmenté de 4 % au cours des douze derniers mois. Avec près de 11 %, la hausse la plus importante revient à Berlin, avec un niveau actuel de 372 €/m²/an.

Plus de 39 milliards d’euros d’investissement : un résultat en hausse de 20%

Pour Piotr Bienkowski, CEO de BNP Paribas Real Estate Allemagne, « les marchés allemands de l’investissement démontrent depuis longtemps leur résilience vis-à-vis des éventuelles perturbations telles que les aléas politiques ou les crises internationales ».

La part des investisseurs étrangers a de nouveau fortement progressé par rapport à la même période de l’an passé et s’établit désormais à 47%. Traditionnellement plus actifs sur le segment des portefeuilles, les acheteurs étrangers se placent tout de même sur 39 % des transactions unitaires.

Les biens unitaires ont attiré 71 % du volume total d’investissement, soit 28 milliards d’euros, ce qui constitue un nouveau record. Les ventes par bloc ont quant à elles progressé de 26 % par rapport à 2016. Avec un volume total de transactions de l’ordre de 11,5 milliards d’euros, elles ont contribué à hauteur de 29 % au résultat global.

La typologie d’actif la plus plébiscitée par les investisseurs reste celle des bureaux qui, avec 16,79 milliards d’euros, représente 42,5 % du volume d’investissement. Suit en deuxième position les commerces, avec une part de près de 22 % (8,52 milliards d’euros) et un volume de transactions stable par rapport à l’exercice précédent. L’évolution de ce segment de marché reste cependant marquée par une offre d’un niveau insuffisant. A la troisième place, un nouveau record a été établi par la logistique, avec une contribution au volume total de transactions de l’ordre de 17 % (6,67 milliards d’euros), multipliant ainsi par deux son meilleur score qui remontait à 2014. Ce résultat s’explique par plusieurs portefeuilles importants, dont la vente de Logicor, la plate-forme logistique de Blackstone ou encore la reprise de Geneba Properties par le singapourien Frasers Centrepoint (FCL). Atteignant lui aussi des résultats exceptionnels, l’investissement hôtelier arrive en quatrième position avec presque 8 % (3,07 milliards d’euros).

D’après Sven Stricker, Managing Director et Head of Investment de BNP Paribas Real Estate GmbH, « les grandes agglomérations allemandes de Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne et Munich, qui ont vu leur volume de transactions augmenter de 22 %, soit 19,58 milliards d’euros, par rapport à l’an dernier, ont aussi contribué à la nouvelle progression générale. C’est près de la moitié des transactions du pays qui ont ainsi été réalisées dans les grandes métropoles. À l’exception de Hambourg, qui a enregistré un repli de 30 % à 2,17 milliards d’euros en raison d’un déficit d’offre de biens de grand volume, toutes les villes ont pu nettement améliorer leur résultat ».

L’évolution des prix est un autre facteur qui montre que l’intérêt des investisseurs ne faiblit pas. Dans toutes les grandes villes, le rendement prime des bureaux a de nouveau fléchi. Cette évolution se vérifie à Berlin (3,00 %), suivie par Munich avec 3,10 %. Hambourg et Francfort arrivent troisièmes, avec 3,20 %.