AEW publie son rapport recherche et stratégie : Perspectives 2019 du marché européen

Malgré les défis de phase avancée de cycle, plus de la moitié des marchés européens de l’immobilier analysés restent attractifs.

• La normalisation des taux obligataires devrait pousser à la hausse les taux de rendement initiaux immobiliers pour les cinq prochaines années, confirmant l’avancée dans le cycle des marchés immobiliers en Europe.

• Notre nouvelle approche des rendements ajustés du risque identifie les opportunités dans 90 segments de marchés immobiliers en Europe en comparant le rendement attendu et le rendement exigé pour chaque marché.

• Compte tenu de la dynamique positive dans la plupart des marchés utilisateurs et des prévisions de croissance des loyers, notre approche fait ressortir 51 marchés sur les 90 couverts comme étant attractifs, malgré la remontée attendue des taux de rendement.

• Des acquisitions intéressantes au cas par cas restent cependant possibles et, le risque de retournement de marché dans les prochaines années est tempéré par deux facteurs différenciant ce cycle des cycles précédents : le niveau de la dette immobilière reste modéré et l’offre future de surfaces neuves est relativement maîtrisée.

Le rapport souligne également une poursuite de la reprise économique mondiale, malgré les tensions commerciales grandissantes et l’incertitude politique, à un rythme plus modéré certes mais résilient. La croissance du PIB dans la zone euro pourrait ralentir dans les cinq prochaines années tandis qu’une issue positive des négociations du “Brexit” pourrait améliorer les perspectives au Royaume-Uni. En conséquence, cette reprise devrait inciter les banques centrales à remonter leurs taux directeurs et mettre fin à leurs politiques d’assouplissement quantitatif.

Dans son rapport, AEW a développé une approche des rendements ajustés du risque consistant à comparer le rendement exigé et le rendement total attendu sur les cinq prochaines années dans 90 marchés en Europe et sur les principales typologies d’actifs (bureaux, commerce et logistique). L’analyse classe les marchés selon trois catégories : (1) les marchés neutres, où l’écart entre rendements totaux attendus et exigés est situé dans une bande de plus ou moins 20% ; (2) les marchés attractifs dont les rendements totaux attendus sont supérieurs aux rendements exigés ; (3) les marchés moins attractifs dont les rendements totaux attendus sont insuffisants par rapport aux rendements exigés.

Le bureau ressort comme le secteur le plus attractif de l’univers étudié, avec 23 marchés sur 37 qualifiés de neutres ou d’attractifs. Le commerce est le secteur le moins porteur en moyenne avec 17 des 33 marchés couverts considérés comme peu attractifs, ce qui est cohérent avec le consensus de marché. Le secteur de la logistique performe en moyenne mieux que le commerce mais derrière le bureau, avec 12 marchés sur 20 jugés neutres ou attractifs.

Rob Wilkinson, Directeur Général d’AEW en Europe déclare : “La plupart de nos clients acceptent le fait que les marchés immobiliers européens entrent dans la phase avancée de leur cycle, après avoir bénéficié de conditions favorables ces 5-10 dernières années. Notre rapport fournit une vision réaliste et pertinente permettant aux investisseurs de préparer leur stratégie future. Avec une rentabilité attendue en baisse, il est clair qu’une approche plus sélective en investissement est nécessaire. Cette adaptation dans la stratégie, adossée à une connaissance de terrain irréprochable, continuera à créer de la valeur. »

Hans Vrensen, Head of Research & Strategy chez AEW en Europe ajoute : “Notre approche des rendements ajustés du risque nous permet de présenter des résultats cohérents dans le temps sur les marchés individuels et les groupes de marchés. Le « back-testing » de notre méthodologie a fait ressortir les signaux historiques appropriés, ce qui conforte notre approche. Cela nous permet aussi de confirmer ce que la plupart des acteurs du marché acceptent déjà : nous sommes désormais en phase avancée de cycle. Cependant, il y a un message positif pour les clients qui investissent pendant cette phase avancée de cycle, puisque l’analyse des transactions effectives des douze derniers mois montre une large amplitude des taux de rendement initiaux constatés. Ceci confirme que les investisseurs peuvent toujours relever le défi en adoptant une stratégie sélective rigoureuse. »

Dennis Schoenmaker, Associate dans l’équipe AEW Recherche & Stratégie en Europe précise : “Il a été démontré lors des cycles précédents qu’une suroffre sur le marché bride la hausse des loyers. Cependant, en se basant sur les données actuelles du marché des bureaux, on peut voir que l’offre neuve de bureaux est bien plus modérée par rapport aux cycles précédents. Un autre facteur qui protège le cycle actuel d’un retournement important est que le risque lié au niveau d’endettement en immobilier a été réduit ces dernières années.”