Visas et investissement immobilier Stop aux idées reçues ! Les accords bilatéraux entre la France et les USA simplifient les démarches.

Toutefois, malgré l’attirance vers l’immobilier US, de nombreux investisseurs potentiels hésitent encore, freinés par une inquiétude liée aux démarches administratives qu’ils envisagent « complexes »... Qu’ils se rassurent ! Les accords bilatéraux ont simplifié les démarches à effectuer.

Quel visa faut-il pour acheter un bien immobilier aux Etats-Unis ?

Aucun visa particulier n’est nécessaire pour entamer des démarches d’acquisition d’un bien immobilier américain, qu’il s’agisse d’ailleurs d’un investissement locatif ou d’une résidence principale. Avoir un passeport en cours de validité, obtenu une attestation ESTA (sur internet) et être résident d’un pays membre du programme d’exemption de visa (38 pays membres, dont la France) permet de voyager aux Etats-Unis pour une durée maximale de 90 jours.

« Certains investisseurs envisagent l’achat d’un bien aux Etats-Unis comme un investissement « plaisir »  : en location la majeure partie de l’année, avec une période d’utilisation à titre privé, indique Victor Pagès, fondateur de My Us Investment, cabinet de conseil en immobilier spécialisé dans l’investissement locatif aux US. « Les dispositifs, en vigueur entre la France et les US, permettent aux investisseurs de profiter pleinement de leur bien, sans démarche particulière à accomplir. Dans la majorité des cas, en effet, les propriétaires souhaitent y passer des vacances qui dépassent rarement les 90 jours consécutifs. »

Pour ceux qui souhaitent profiter de leur bien pour une période plus longue, sans avoir l’intention d’exercer une activité professionnelle, un visa tourisme ou B2, est, en revanche, nécessaire. Ce même visa sera demandé si le billet d’avion ne comporte qu’un aller simple.

Etre propriétaire donne-t-il droit à un visa d’investisseur ou à la carte verte ?

Les idées reçues vont bon train… Beaucoup de personnes pensent qu’acheter un bien immobilier aux Etats-Unis implique un droit à l’obtention du visa « investisseur » et même de la fameuse « carte verte », permettant de vivre et de travailler sur le sol américain…
Ce n’est pas la réalité.

Si le marché immobilier américain est ouvert aux investisseurs étrangers avec des formalités assez simples, détenir un droit de propriété ne donne pas accès aux critères d’éligibilité pour l’obtention d’un visa investisseur (voir détails dans l’encadré) et encore moins pour une carte verte.

« L’obtention d’un visa permanent est soumis à des conditions très strictes », précise Victor Pagès. « Quant au visa « investisseur » , il n’est pas accordé après un simple achat immobilier…. Cela n’est pas aussi évident. En effet, la législation stipule que pour obtenir un visa investisseur, il faut que l’investissement soit « actif » et que l’opération soit génératrice d’emploi. »

« Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier, il faut donc soit prendre part à des opérations assez importantes, telles que la construction d’une résidence entière, soit gérer son investissement locatif soi-même, sur place, en mettant en place une équipe locale dédiée à la gestion locative. »

Un dernier type de permis de séjour existe pour les épargnants français qui seraient tentés par l’aventure : le visa « affaire ». Ce dernier ne donne pas le droit d’exercer un métier, mais permet de conclure des contrats, de rencontrer de manière officielle des professionnels, utile dans le cadre de prospection.

Focus sur les trois formes de visas investisseurs : EB5, E1 et E2

Le premier est accordé s’il y a création d’emploi, mais ne permet pas au détenteur de travailler sur le sol américain. Cependant, il ouvre le droit à la carte verte. Une carte permanente conditionnelle pour les deux premières années qui débouche sur une carte définitive si les conditions ci-dessous sont respectées :
 Investir 1 million de dollar dans une activité existante ou nouvelle avec à la clef 10 emplois directs et à temps plein durant les deux premières années.
 Ou alors investir 500.000$ dans un « Regional Center » (projet d’investissement dans des zones prioritaires) avec une obligation de créer 10 emplois dans les deux premières années. Les emplois créés dans la globalité de la « Régional Center », même de manière indirecte, pourront être pris en compte dans les 10 emplois demandés.

Pour pouvoir travailler aux Etats-Unis, le visa E1 (« Treaty Trader ») avec une durée de validité de 2 ans est nécessaire. Ce visa permet d’exercer une activité commerciale entre les US et la France. Le chiffre d’affaire généré doit provenir à au moins 51% de transactions avec la France et cela de façon continue. Contrairement à l’EB5, la personne détenant le visa E1 doit occuper un poste de direction ou alors doit apporter un savoir spécialisé et être indispensable pour la bonne marche de l’entreprise.

Enfin, le visa E2 (« Treaty Investor ») est délivré pour une durée comprise entre 2 et 5 ans, et implique un investissement dans une société existante (à hauteur de 50 % du prix total de l’affaire) ou nouvelle sur le sol américain. L’engagement doit être proportionnel aux ressources de l’investisseur. Selon le Service de Citoyenneté et de l’immigration Américaine et le Ministère du travail, si :
 la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi est inférieur à 500.000$ : l’investissement requis doit être supérieur à 75%
 la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi est compris entre 500.000$ et $3M : l’investissement requis doit être supérieur à 50 %
 la valeur des actifs de l’entreprise ou capital investi supérieur à $3M : l’investissement requis doit être supérieur à 30 %.