Vendre pour acheter plus grand : grâce aux taux bas, c’est possible sans augmenter sa mensualité !

Vousfinancer.com, réseau de 130 agences de courtage en crédit, conseille ainsi à ceux qui sont déjà propriétaires de profiter de la conjoncture favorable pour racheter un logement plus grand car ils peuvent potentiellement le faire sans augmenter leur mensualité de prêt, grâce à la forte baisse des taux de crédit. Explications.

Vendre pour acheter plus grand, c’est le moment !

S’il est indéniablement le moment d’acheter, pour ceux qui sont déjà propriétaires, c’est également le moment de vendre et profiter ainsi de la forte baisse des taux pour acheter davantage de surface avec un effort financier réduit.

En effet, le marché immobilier étant actuellement dynamique, il est possible vendre son logement dans des délais raisonnables - s’il est estimé au bon prix -, d’acheter avec une marge de négociation et surtout de se financer à des taux bien inférieurs à ceux proposés ces dernières années, en empruntant en plus sur une durée plus longue si besoin.

En 8 ans, la capacité d’emprunt pour 1 000 € par mois sur 20 ans a augmenté de près de 40 %, passant de 151 000 € en 2008 au moment où les taux étaient à 5 %, à 207 000 € aujourd’hui.

« Tous ceux qui ont accédé à la propriété en 2007-2009, lorsque les taux d’intérêt se situaient entre 4 et 5 % sont particulièrement concernés. Ce sont généralement des couples qui, au bout de 7 à 9 ans, envisagent de vendre leur bien pour en acquérir un plus grand. C’est pour eux le moment, puisqu’ils vont à la fois profiter d’une plus-value lors de la revente - les prix ayant tout de même augmenté, même faiblement - et bénéficier des taux bas. Le gain de surface peut ainsi être conséquent avec une faible augmentation de la mensualité, voire même une baisse ! » explique Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com

Prenons un exemple : un couple ayant acheté un appartement de 60 m2 à 200 000 € en 2007 rembourse actuellement 1211 € de mensualité à 4 % sur 20 ans. Ils peuvent le revendre aujourd’hui 250 000 € avec un capital restant dû à la banque de 130 000 €. Pour racheter une maison de 90 m2 à 380 000 €, ils ont besoin d’emprunter 260 000 € à 1,5 % sur 20 ans (hors frais de notaire, garantie…) soit une mensualité de 1 255 €. Ils auront donc 30 m2 et deux pièces de plus pour moins de 45 € par mois ! Si la durée du prêt est de 25 ans avec un taux à 1,75 %, la mensualité sera de 1 070 € soit 141 € de moins, de quoi inclure dans le financement les différents frais annexes.

Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

Beaucoup de particuliers craignent la difficile transition entre le bien à vendre et celui qu’ils souhaiteraient acheter, redoutant notamment de devoir passer par la case « crédit relais ». Mais vendre avant d’acheter n’est pas toujours la solution adéquate, car le risque est de choisir son nouveau bien « à la va-vite » ou par dépit ou même de se retrouver en location en attendant l’achat « coup de cœur », avec l’obligation en outre de financer deux déménagements. Dans ce cas, le prêt-relais peut être une solution : «  Les banques accordent encore des prêts-relais à des taux qui ont fortement baissé également atteignant parfois même moins de 1 %, mais sous conditions : elles n’acceptent de financer que 70 à 80 % de la valeur du bien après déduction du capital restant dû, ou 90 % en cas de compromis de vente signé, ce qui est parfois insuffisant pour boucler le plan de financement et ne permet donc pas de réaliser l’opération  » explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.com

Les prêt achat-revente : une seule mensualité, deux ans pour vendre

La solution est donc plutôt de privilégier les prêt dits « achat-revente » ou « relais-rachat », proposés désormais par la majorité des banques depuis quelques années pour. Ces prêts incluent le rachat du capital restant dû sur le crédit en cours lié au bien à vendre et le financement du nouveau bien.

L’emprunteur rembourse donc une seule mensualité pouvant inclure également dans certaines banques les autres crédits en cours le cas échéant, mais également les frais de notaire, de déménagement… L’emprunteur a alors 2 ans pour vendre son bien. Au moment de la revente il rembourse une partie du prêt par anticipation, sans frais, et peut réduire sa mensualité ou la durée du prêt si la vente s’est faite plus rapidement et à un prix plus élevé qu’estimé.

« Ces formules de prêts sont très avantageuses pour les emprunteurs car elles réduisent fortement l’endettement par rapport à un crédit relais classique et permettent donc d’obtenir un financement qui aurait été surement refusé dans le cadre d’un relais classique. La plupart des banques proposent désormais ces formules de prêts qui leur permettent de mettre en place un prêt à long terme et de capter ainsi une clientèle de secundo-accédants, qui représentent actuellement plus de 55 % des acheteurs  » conclut Sandrine Allonier.