Pretto livre ses 5 conseils immobiliers pour optimiser ses investissements

#1- ACHETER AU BON PRIX
Attention aux frais d’agence dans l’ancien, et aux marges des vendeurs et intermédiaires dans le neuf.

Dans l’ancien, les frais d’agence représentent autour de 5%, soit 10 000€ sur un achat à 200 000€. Les acheteurs ont du mal à bien se rendre compte du coût, car ils pensent que c’est à la charge du vendeur : mais un vendeur qui économise sur les frais d’agence acceptera plus facilement de négocier. Acheter de particulier à particulier est une réelle économie ! Dans le neuf, les marges captées par les intermédiaires (vendeur, conseiller en gestion de patrimoine) peuvent être encore plus importantes que les frais d’agence dans l’ancien : il faut négocier !! Pour économiser plus de 10 000 €

#2 – LIMITER LA VACANCE ET LES IMPAYÉS
Le nerf de la guerre.

Il faut choisir le bon niveau de prix, car un loyer plus élevé que la moyenne engendre de la vacance et davantage de turnover.
Le choix de l’assurance loyers impayés est également essentiel. Le coût moyen est de 2,5 % du loyer, MAIS ne doit en aucun cas être trop restrictive. _ En effet, les propriétaires peuvent se rendre compte au dernier moment que l’assurance loyer impayé distribuée par le gestionnaire ne s’applique que si, par exemple, le salaire du locataire dépasse 3,2 fois le loyer.
Exemple : un loyer de marché pour un appartement de 50m2 en proche banlieue parisienne tourne autour de 1 000€. En fixant un loyer un peu trop élevé, on crée un risque de vacance : un mois de vacance tous les 2 ans coûte déjà 500€ par an !

Pour économiser plus de 1 000 € tous les 2 ans
#3 - RENÉGOCIER SON PRÊT ET SON ASSURANCE EMPRUNTEUR

Beaucoup d’investisseurs locatifs ne prennent pas la peine de renégocier leur prêt, parfois en se disant que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, mais même à une tranche d’imposition élevée, les économies sont conséquentes : passer de 2 à 1,2 % sur 10 ans permet de gagner plus de 5 000€.

Rentrée en vigueur cette année, la réforme assurance emprunteur permet de renégocier l’assurance de tous les prêts à la date anniversaire de signature. Les économies peuvent être très importantes, et plus particulièrement au niveau locatif puisqu’il est dorénavant possible d’avoir des garanties se limitant au décès et à la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Pour économiser plus de 5 000 € sur toute la durée du prêt
#4 - OPTIMISER LES CHARGES DE GESTION

Frais de gestion : Le coût de la gestion locative tourne autour de 6% (HT) du montant des loyers, et ce hors assurance. Certains cabinets de gestion pratiquent des tarifs supérieurs. Comme partout, il faut faire jouer la concurrence. Exemple : En faisant passer vos frais de gestion de 8 à 6%, vous économisez plus de 200€ par an pour un appartement à 1 000€ par mois.

Frais d’entretien/travaux : les gestionnaires sont souvent habitués à passer par les mêmes artisans, et manquent parfois d’esprit critique sur le montant des devis... quand ce n’est pas pire et qu’il y a collusion avec l’artisan qui reverse une commission sur la prestation.
La solution la plus simple et économique est de profiter des plateformes (comme Travauxlib ou RenovationMan) qui proposent des devis rapidement, permettant au propriétaire de comparer et de mettre son gestionnaire sous une saine pression. En moyenne, économiser 100€ par an sur les réparations courantes est un minimum en évitant les artisans trop chers !

Report des charges sur le locataire : la taxe sur les ordures ménagères est normalement à la charge du locataire, certains propriétaires oublient de la refacturer. Elle peut représenter jusqu’à un quart de la taxe foncière, soit 200€ par an sur un total de 800€ par exemple !

Pour économiser plus de 500 € par an
#5 - OPTIMISER LA FISCALITÉ : Le LMNP, une niche fiscale qui peut faire la différence.

Sous certaines conditions, la possibilité de passer un bien en meublé représente un avantage fiscal très important, lié à l’amortissement de la valeur du bien dans le cadre du régime réel. Par exemple, avec un amortissement sur 30 ans, on amortit 3,3% du montant du bien tous les ans, proche du rendement en région Parisienne ce qui permet de compenser en majorité les revenus : en déduisant aussi les charges, il est possible d’annuler totalement l’impôt et même de créer un déficit reportable sur les années suivantes.
En location vide, pour un loyer de 1 000€/mois, l’impôt sur le revenu dépasserait les 2 500€.

Pour annuler vos impôts sur le revenu foncier !
Exemple d’un appartement loué 1 000€ par mois, économisez plus de 2 500€ / an

Il y a une croyance entretenue par les conseillers en gestion de patrimoine, qui minimisent fortement l’intérêt de réduire les dépenses liées à un investissement locatif, sous prétexte que les charges viennent réduire l’assiette imposable, mais gagner 30% sur les charges à un taux marginal d’imposition de 30% c’est 20% de gain net !
Ne pas vouloir réduire les charges liées à un investissement, c’est comme ne pas chercher à faire une plus-value sous prétexte qu’elle est imposée.