L’immobilier résidentiel chinois a-t-il atteint son point d’inflexion ?

Le marché de l’immobilier résidentiel chinois se transforme : alors qu’il était auparavant largement animé par la spéculation, il semble évoluer de plus en plus en fonction de la demande des consommateurs finaux. Par conséquent, sa croissance ralentit de concert avec l’économie chinoise. Pour les entreprises affichant les meilleurs profils, comme China Overseas Land and Investment (COLI), les ventes de logements sont solides et les marges s’améliorent : ainsi, COLI a enregistré des ventes record en février, et son portefeuille global affiche des prix en hausse, grâce à la qualité et à l’implantation de ses actifs. Par ailleurs, il faut garder en tête que le marché chinois est le seul marché au monde dans lequel l’État ne se dessaisit jamais de la propriété des terrains. Lorsqu’un promoteur ne peut assurer ses services, les autorités saisissent le terrain (ou remboursent la prime correspondante, versée par l’utilisateur lors de son octroi), et celui-ci peut être réservé, ou attribué ultérieurement à un autre promoteur. Les terrains à usage résidentiel font l’objet de baux de 70 ans avec les propriétaires des logements.

Nous comprenons les inquiétudes entourant l'avenir de l'immobilier résidentiel chinois, mais nous pensons que le marché a maintenant atteint un point d'inflexion

Les marchés boursiers anticipent de nouvelles mesures restrictives qui, selon nous, sont encore incertaines. Par conséquent, à 40-60 %, les décotes par rapport aux valeurs d’actifs nets sont nettement supérieures aux moyennes à long terme (20-25 %), et offrent une protection raisonnable contre le risque de baisse des prix. En fait, les autorités encouragent maintenant les banques à prêter de nouveau au secteur immobilier, après une quasi-interruption des crédits au cours des 12 derniers mois.

Si l’économie chinoise n’est pas exemplaire, nous pensons que nous avons atteint un point d’inflexion en ce qui concerne les valeurs boursières dans l’immobilier. COLI sous-performe ses homologues en Asie, mais gagne 14 % depuis le début de l’année (au 21 mars 2012) et a publié des résultats en hausse de 37 % pour 2011, dans un contexte particulièrement difficile.

Nous allons continuer à investir dans des zones géographiques diversifiées et des entreprises bien capitalisées, positionnées pour gagner des parts de marché en cette période de consolidation, car nous sommes convaincus que ces promoteurs seront les vrais gagnants à long terme

Perspectives

Nous comprenons les inquiétudes liées à l’avenir de l’immobilier résidentiel chinois, mais nous pensons que ce marché a maintenant atteint un point d’inflexion. Les investisseurs doivent se préparer à d’autres faillites parmi les 85 000 promoteurs qui ne parviennent pas à finaliser leurs projets résidentiels, mais l’impact global sur les cours de Bourse devrait être mineur. Nous allons continuer à investir dans des zones géographiques diversifiées et des entreprises bien capitalisées, positionnées pour gagner des parts de marché en cette période de consolidation, car nous sommes convaincus que ces promoteurs seront les vrais gagnants à long terme.