L’immobilier devrait profiter de l’amélioration des fondamentaux et des valorisations attrayantes

Selon Patrick Moonen, Stratégiste Senior chez ING IM, « depuis le début de l’année, les valeurs immobilières constituent la classe d’actifs la plus performante, avec un rendement positif de 7,3%. L’immobilier fait mieux que les actions aux États-Unis, en Europe et au Japon. »

« La solide performance de l’immobilier depuis le début de l’année ne nous surprend pas réellement car le contexte s’est amélioré au cours de ces derniers mois. L’amélioration du climat macroéconomique mondial, entraînant une hausse des prix immobiliers et des transactions, va de pair avec des taux obligataires relativement stables, voire en baisse. Par ailleurs, les valorisations sont attrayantes étant donné que l’immobilier offre un supplément de rendement par rapport aux obligations. »

ING IM observe que les pays périphériques de la zone euro ont enregistré la plus forte hausse des transactions en pourcentage jusqu’en septembre 2013. Par ailleurs, les prix sont orientés à la hausse, non seulement dans l’immobilier résidentiel américain, mais aussi dans l’immobilier commercial haut de gamme au Royaume-Uni et en Allemagne.

En ce qui concerne les marchés obligataires, le gestionnaire d’actifs estime qu’ils s’ouvrent et que les investisseurs sont prêts à prendre plus de risques. Pour les REIT, cela signifie qu’ils sont en mesure de se refinancer à des taux plus bas.

Patrick Moonen ajoute que « le rendement du dividende des valeurs immobilières offre un beau supplément de rendement par rapport aux taux tant des obligations d’État que des obligations d’entreprises pour les investisseurs à la recherche de rendement. Parallèlement, les portefeuilles institutionnels ne détiennent pas encore beaucoup de valeurs immobilières mondiales. »

« Le principal risque pour l’immobilier réside dans une forte hausse injustifiée des rendements obligataires, mais il convient de ne pas surestimer ce risque. Tout d’abord, l’immobilier offre un supplément de rendement qui constitue une protection contre une hausse des taux. Deuxièmement, la politique monétaire des banques centrales mondiales limitera les pressions haussières sur les taux obligataires au cours des prochains mois. Troisièmement, l’amélioration des données macroéconomiques aura un effet sur la croissance des loyers. Ces derniers sont influencés par l’inflation étant donné que les loyers sont indexés, par le taux de vacance qui diminue, par la croissance économique qui s’améliore et par la qualité du portefeuille immobilier. Il est difficile de réaliser une évaluation globale car l’immobilier reste une activité locale avec des niches très diverses affichant une dynamique différente. »

Actuellement, ING IM surpondère légèrement l’immobilier de la zone euro. Cette position se justifie par les valorisations relatives étant donné que le secteur se négocie avec une décote sur la base tant du ratio cours /bénéfice relatif que du ratio cours/valeur comptable relatif, alors que son rendement du dividende dépasse la moyenne mondiale de près de 25%.

Globalement, ING IM est surpondéré en valeurs immobilières mondiales.

Patrick Moonen conclut que « bien que des distorsions liées à la météo aux États-Unis et au Japon soient susceptibles de continuer à créer une certaine confusion en ce qui concerne la tendance sous-jacente de la croissance, le risque d’une spirale négative affectant le cycle économique mondial à court terme a diminué. Une réévaluation « fondamentale » des perspectives de croissance ne semble pas se justifier à ce stade. Ceci pourrait créer de nouvelles opportunités d’investissement. »