L’Immobilier logistique européen se montre solide malgré le ralentissement économique et certaines incertitudes

Baisse des transactions en Europe après une année record

Dans les 22 villes régulièrement étudiées par BNP Paribas Real Estate, le marché des entrepôts de plus de 5 000 m2 a reculé de 22 % entre le premier semestre 2015 et le premier semestre 2016. Suite à la forte croissance du marché enregistrée en 2015, le volume des transactions est simplement revenu à son niveau moyen de 2013 et 2014.

En France, le segment des entrepôts de plus de 5 000 m2 a perdu 6 % entre le premier semestre 2015 et celui de 2016. Après un bon début d’année, le volume des transactions a baissé au deuxième trimestre, notamment en région parisienne. La demande de grandes unités est confrontée à une pénurie de l’offre, ce qui incite les utilisateurs à opter pour des solutions sur mesure, généralement en dehors des grands centres habituels.

Après une année 2015 record, le volume des transactions a poursuivi sur sa lancée en Allemagne avec une hausse de 6 % au premier semestre 2016 par rapport à la même période en 2015, malgré la faiblesse de l’offre. Cette croissance est à mettre au compte de la hausse de la demande, à l’acquisition d’opérations clés-en-mains, lesquelles représentent la moitié du volume des transactions, tandis que les programmes en blanc sont restés limités. La demande s’est maintenue à un niveau élevé et le second semestre 2016 s’annonce dynamique.

Au Royaume-Uni, le volume des transactions a chuté de 26 % par rapport au niveau record enregistré au premier semestre 2015. Le marché utilisateur repose sur les évolutions constantes du commerce en ligne et, malgré le développement des programmes en blanc, la plupart des régions britanniques connaissent une pénurie de grandes surfaces.

En Espagne et aux Pays-Bas, la demande est restée forte bien que le volume des transactions ait chuté. Après une excellente année 2015, les deux pays ont retrouvé leur niveau d’activité moyen tout en comptant désormais des programmes en blanc.

Les loyers sont restés relativement stables dans la plupart des pays Si de légers changements ont été observés sur certains marchés, dans l’ensemble, les loyers des entrepôts n’ont pas connu d’évolution majeure depuis le début de l’année. Cela s’explique principalement par les faibles marges dégagées par le secteur de la logistique qui ne permettent pas aux locataires de payer des loyers plus élevés.

Investissement dans les locaux d’activité et logistiques : bonne résistance du marché en ces temps incertains L’investissement en activité et logistique a atteint 10,8 milliards d’euros au premier semestre 2016 en Europe, en hausse de 3 % par rapport à la même période l’an passé. Le marché est en perte de vitesse depuis le début de l’année, à l’instar de la conjoncture économique, mais est toutefois resté solide malgré les incertitudes planant autour du vote sur le Brexit.

Le volume des transactions au Royaume-Uni, qui compte pour plus d’un tiers de l’investissement total en activité et logistique, influe sur la tendance européenne. S’il a reculé au premier semestre 2016 et atteint 3,85 milliards d’euros, il est néanmoins resté largement supérieur au volume moyen enregistré entre 2011 et 2015.

En France, le retour des placements spéculatifs et l’affluence de liquidités ont boosté le marché et permis de générer un rendement prime de 5,70 % en région parisienne. L’investissement en activité et logistique s’est redressé au premier semestre 2016 (+27 % par rapport au premier semestre 2015) et a atteint 773 millions d’euros.

En Allemagne, l’investissement dans les locaux d’activité et logistiques s’élevait à 1,87 milliard d’euros à la mi-2016, en hausse de 18 % en glissement annuel. C’est le deuxième meilleur résultat semestriel enregistré en Allemagne, ce qui confirme l’intérêt pour les entrepôts, et pas seulement de la part des sociétés exerçant leur activité uniquement en ligne.

Aux Pays-Bas, le marché a atteint 757 millions d’euros, soit 18 % du volume total de l’immobilier d’entreprise. En Espagne, le marché est resté prospère après son fort rebond en 2015. L’investissement d’activité et logistique a enregistré une croissance encore plus marquée (+19 %) et atteint un nouveau record semestriel de 400 millions d’euros.

Compte tenu de la disponibilité limitée des actifs prime, les rendements sont restés faibles en Europe.