Immobilier de luxe à la montagne : Un hiver 2017-2018 sous la neige avec des acheteurs de retour

Leader de l’immobilier de prestige avec plus de 40 agences en France, Sotheby’s International Realty France – Monaco constate une reprise du marché des stations de sports d‘hiver haut de gamme avec de belles perspectives pour la saison 2018. « Sotheby’s International Realty France-Monaco se réjouit d’être présent au sein des quatre stations de ski les plus prisées par notre clientèle internationale aisée que sont Megève, Courchevel, Chamonix et Méribel. Nous avons le plaisir de recevoir de nombreuses nationalités pour les conseiller dans leur recherche de locations et/ou d’acquisitions. La saison qui a commencé est particulièrement active notamment grâce à la neige qui est tombée à point et les faibles températures qui font qu’elle tient pour le plus grand bonheur des amateurs de la montagne. », commente Alexander Kraft, Président-Directeur Général de Sotheby’s International Realty France-Monaco.

Megève, les Français et les Suisses toujours au rendez-vous

Village authentique où la grandeur de la nature s’accorde à la quintessence du confort et du luxe, Megève compte une clientèle majoritairement française et principalement parisienne (36%). En revanche, en termes d’acquéreurs, Megève a depuis longtemps un lien privilégié avec la Suisse, qui représente 22% de la fréquentation, à taux égal avec la clientèle britannique. En effet, à proximité directe de Genève, la station jouit d’une position stratégique pour accueillir Suisses et clients internationaux. Les prix des chalets commencent à 2-3 millions d’euros, à Demi-Quartier ou à Combloux. Sur les hauteurs (Rochebrune/Jaillet) il faut compter 5 M€ pour un chalet d’environ 350m2. Au cœur de Megève ainsi qu’au Mont d’Arbois, les prix peuvent grimper jusqu’à 20-25 M€. En moyenne, les appartements sont à 7 922€/m2 (entre 4 476€/m2 à 12 952€/m2) et les chalets à 8 766€/m2 en moyenne (entre 4 953€/m2 à 13 935€/m2).

« Depuis 3-4 ans, la location avait pris du plomb dans l’aile : la neige manquait à Megève, les clients étaient devenus beaucoup plus regardants et attendaient le dernier moment pour valider leur location. A cet aléa météorologique s’ajoute l’embargo Europe/Russie qui peut poser un problème au moment des transactions bancaires pour la réservation. De plus, le critère de l’altitude a fait son apparition dans les choix des clients avec une forte appétence pour résider à au moins 1800 mètres d’altitude. Heureusement, pour cette saison la neige est au rendez-vous depuis 15 jours, ce qui marque un véritable regain pour la location haut de gamme. », constate Olivier Roche, Directeur de « Propriétés de Megève Sotheby’s International Realty ».

L’activité à Megève est très prometteuse : depuis 5 ans, à cause du PLU en vigueur, il était impossible de construire mais depuis juin 2017 une nouvelle zone est devenue accessible pour construire des hôtels, petites maisons et appartements neufs. D’ailleurs, le Four Seasons a ouvert, de grandes marques cherchent à s’installer, ce qui dynamise le secteur. Beaucoup d’investisseurs ont senti cette opportunité et se sont positionnés, ce qui laisse penser que les deux prochaines années seront attractives et dynamiques.

Courchevel, prisé par les Russes et les Anglais

Courchevel 1850 est connue pour détenir le prix au m2 le plus cher des Alpes françaises, bien plus élevé qu’à 1650, 1550 et Le Praz. « Il peut même grimper jusqu’à 50 000€/m2. », précise Olivier Roche avant d’ajouter que « par exemple en 2016, un appartement de 242m2 s’est vendu 8,6 M€, soit environ 35 640€/m2, et un chalet d’environ 500m2 vaut actuellement de 30 M€ ». A cette date (2016), le marché avait enregistré une chute de 14% mais, depuis l’évolution du PLU, la reprise est nette : la Vallée des Belleville connait une envolée des prix allant de +6% à +11% (ce dernier pourcentage est détenu par Val Thorens). Ailleurs en Tarentaise, compter 6 670€/m2 à Val d’Isère, en baisse de 6,6%, 6 210€/m2 aux Arcs, en hausse de 9,3%. Moins onéreux, le prix au m2 est en moyenne de 4 410€ à Tignes (en progression de +5,8%), et de 3 160€/m2 (en baisse de 2,2%) à La Plagne.

Les prix de Courchevel 1850 sont bien distincts des autres sites. En effet, pour l’achat d’un appartement il faut compter en moyenne 20 000€/m2 (entre environ 12 000€/m2 à 50 000€/m2) et pour celui d’un chalet les prix s’élèvent en moyenne à 23 000€/m2 (entre environ 15 000€/m2 à 60 000€/m2). Tandis qu’à Courchevel 1650, 1550 et Le Praz le prix moyen est de 7 960€/m2 (entre 5 313€/m2 à 12 263€/m2) pour un appartement et d’environ 6 977€/m2 (entre 4 657€/m2 à 10 750€/m2) pour un chalet.

Côté location, Courchevel ne déroge pas à sa réputation : le premier prix pour un appartement de 2-3 chambres se situe entre 7 000 et 10 000 euros la semaine et cela peut monter jusqu’à 150 000-180 000 euros par semaine pour les biens les plus luxueux.

« Les types d’acheteurs séduits par nos biens sont majoritairement étrangers. Pour Courchevel 1850, la clientèle la plus représentative sur le marché de la vente et de la location immobilière de biens de prestiges provient des pays russophones (Russie et Ukraine), des Iles Britanniques et de Belgique. D’autres acquéreurs clients, moins représentatifs mais bien présents sont issus du Moyen-Orient (très présents sur le marché locatif), du Brésil, des Etats-Unis ou encore de la France. Les acheteurs sont principalement issus du monde des affaires. En termes de prix, les chalets à Courchevel 1850 commencent à environ 6-7 M€, et peuvent grimper jusqu’à plus de 50 M€, dans le très prisé quartier de Bellecôte. », conclut Olivier Roche, Directeur de « Propriétés de Courchevel Sotheby’s International Realty ».

Chamonix, une destination authentique pour une clientèle internationale

Chamonix est une destination prisée car elle rassemble différents atouts. Tout d’abord parce qu’il s’agit d’une ville, pas uniquement d’une station de ski, et qu’elle est dynamique été comme hiver. Ensuite car elle permet de skier en haute montagne (près de 4 000 m d’altitude pour l’Aiguille du Midi par exemple), et de s’adonner à de nombreuses activités, ce qui correspond aux attentes de la clientèle qui y est sportive et familiale. « Vanipaul Sotheby’s International Realty » est présent sur le centre de Chamonix avec des terrains allant de 750 à 1 000€/m², puis pour la construction, le suivi des chantiers, etc., livrant ainsi généralement des biens clefs en main.

« Les clients qui achètent à Chamonix dans l’immobilier de luxe sont des personnes sportives et fortunées souhaitant avoir un pied-à-terre à la montagne, qu’il s’agisse d’acheter un bien fini ou de construire leur propriété. La clientèle est très internationale. On compte parmi elle des Français habitant Londres, Hong Kong ou Singapour, mais aussi toujours beaucoup de Britanniques, d’Irlandais, d’Anglais, de Belges, de Canadiens, etc., travaillant souvent dans la finance. », nous renseigne Paul Robberse, Directeur de l’agence. Un achat à Chamonix est clairement un achat plaisir. Ces clients ne sont pas intéressés par une quelconque rentabilité locative. « Au sein de notre réseau, nous constatons une forte demande pour des biens entre 2 et 4,5 millions d’euros, principalement des chalets d’environ 300 m². La tendance est donc bonne ! ».

Le problème de Chamonix est qu’il existe beaucoup de produits très chers et inadaptés à cette clientèle, parce que démodés ou mal isolés, bien que situés sur de beaux terrains.

Face à des clients plutôt en recherche de neuf, les ventes se font souvent avec un permis de travaux ou de construire. Cette année, tous les chalets vendus par « Vanipaul Sotheby’s International Realty » ont systématiquement connu des travaux par la suite.

A Chamonix un beau chalet s’achète autour de 9 000-12 500€ le m² (jusqu’à 15 000€/m² pour le très haut de gamme). Il s’agit de biens de 200-230m² pour un prix autour de 2-2,5 M€ mais qui nécessiteront une rénovation. Ce prix est malheureusement 25 à 30% trop élevé pour le marché mais, face à une clientèle très aisée, les vendeurs ne se rendent pas compte qu’ils ne sont pas en phase avec le marché. Le véritable prix à Chamonix est celui d’une parcelle de terrain avec ses particularités et d’une partie du bâti qui restera post-travaux, pas de son intégralité.

Méribel, station familiale au cœur de la Savoie

A contrario de Courchevel, Méribel mise sur une clientèle familiale et bourgeoise. « Méribel 3 Vallées Sotheby’s International Realty » indique que les prix des biens de prestige à Méribel oscillent entre 1 et 20 millions d’euros, selon la localisation. Les quartiers les plus chers sont Les Brames, Le Domaine de Burgin, et La Renarde. Par exemple pour l’acquisition d’un appartement le prix est en moyenne de 7 837€/m² (entre 5 376€/m² et 13 715€/m²), tandis que pour un chalet le prix moyen au m2 est de 8 346€ en moyenne (entre 5725€/m² et 14 605€/m².)

La clientèle britannique est omniprésente sur le marché immobilier de la station Méribel depuis plus de 40 ans. Avec les Français, ce sont les deux clientèles les plus présentes en termes d’acquisitions et de locations immobilières. Plus émergeante, la clientèle russophone déborde sur la vallée de Méribel depuis plus de 15 ans, et est devenue la troisième clientèle la plus importante du site, en constante progression. D’autres clients moins représentatifs, fréquentent régulièrement la station tels que les Belges, Allemands, Suisses ou Italiens. « Concernant la location, les Britanniques sont très présents, du fait des origines de la station qui a été ouverte par un Ecossais, mais les Français ne sont pas en reste ! », conclut Olivier Roche, Directeur de « Méribel 3 Vallées Sotheby’s International Realty ».