Immobilier coté : les valorisations des foncières cotées sont attractives, mais la sélectivité reste de mise

Au premier semestre 2018, les actions immobilières internationales ont été confrontées à la hausse des taux d’intérêt, liée à l’accélération des perspectives de croissance mondiale, et à la poursuite des difficultés sur le secteur du commerce de détail, en raison de la croissance du commerce en ligne. Ceci n’a pas été une surprise pour Guy Barnard et Tim Gibson, co-responsables de l’équipe de gestion actions immobilières internationales de Janus Henderson Investors, qui restent plus que jamais convaincus de la nécessité d’être sélectifs.

Les changements technologiques, l’accélération de l’urbanisation et l’évolution de la situation démographique auxquels nous assistons sont en train de modifier de façon fondamentale les comportements des consommateurs et de redéfinir les besoins et l’utilisation de l’immobilier. Ces mutations nous ont conduit à être plus exigeants et à mettre l’accent sur les villes, les secteurs et les sociétés présentant un potentiel de croissance durable des revenus. Parallèlement, nous évitons les sociétés affichant un manque de croissance, les « bond proxies », dont la valorisation des actifs est sensible à la hausse des taux d’intérêt, ainsi qu’à la baisse des loyers et des taux d’occupation.

Notre stratégie a bien fonctionné jusqu’à présent, les sociétés exposées à la logistique, les data centers et les logements abordables ont globalement surperformé les secteurs immobiliers plus traditionnels, tels que le commerce de détail.

La diversification de notre stratégie d’investissement sur des foncières cotées aux États-Unis ou encore sur des marchés situés plus en haut de cycle immobilier, comme à Singapour, à Hong Kong, en Allemagne et en Espagne, a également été bénéfique à notre stratégie.

Perspectives de valorisation

Nous restons convaincus, à l’heure actuelle, que le rendement du dividende des foncières cotées est attractif par rapport aux taux d’intérêt et au rendement des obligations d’Etat et des obligations d’entreprise et nous prévoyons que cette tendance se poursuive. A l’heure actuelle, les foncières cotées aux Etats-Unis offrent un rendement du dividende d’environ 4,4% contre 1,9% en moyenne pour les sociétés cotées de l’indice S&P 5001.

Par ailleurs, les valorisations du secteur immobilier sont proches de leurs plus bas niveaux historiques par rapport au reste du marché des actions. Elles sont donc particulièrement attractives si l’on se projette à 2019, moment où sera terminée l’incidence positive de la réforme fiscale aux États-Unis sur le reste du marché et où la croissance des bénéfices des sociétés pourrait ralentir fortement. A l’inverse, la poursuite de plusieurs tendances de long-terme, comme l’évolution démographique, la disruption technologique et la réduction de l’endettement, et le maintien de taux d’intérêt à un niveau relativement bas devrait favoriser la croissance des foncières cotées.

Nous ne serions donc pas surpris de voir les foncières cotées surperformer à l’échelle internationale le reste du marché actions au cours du deuxième semestre 2018. Il est toutefois évident que si nos prévisions, en termes d’ampleur de la hausse future du rendement des dividendes, venaient à être erronées, ceci conduirait probablement à un renforcement de la pression sur le secteur immobilier. Le positionnement actuel des investisseurs semble toutefois refléter une partie de ce risque.

Secteurs et thèmes les plus porteurs

L’identification des tendances de croissance à long-terme sur les marchés immobiliers reste cruciale à l’heure où nous assistons à une inversion des politiques monétaires, et où de nombreux pays et secteurs progressent vers la fin du cycle immobilier, avec un renforcement caractéristique de l’offre et une augmentation des vacances. Nous affichons notamment un point de vue moins positif sur les foncières commerciales, en ne mettant uniquement l’accent que sur les meilleurs opérateurs, qui savent se différencier et s’adapter de façon active à la situation.

Nous considérons que le secteur de la logistique bénéficie des fondamentaux les plus positifs parmi les secteurs immobiliers traditionnels. Nous avons augmenté notre exposition à cette tendance par l’intermédiaire de bailleurs et promoteurs logistiques internationaux, travaillant notamment pour Amazon et d’autres commerçants en ligne.

Nous investissons également sur les sociétés de tours de téléphonie cellulaire et les data centers mondiaux, dont les tendances de croissance devraient rester extrêmement favorables. Enfin, les sociétés spécialisées dans les logements abordables et flexibles dans des marchés en pleine croissance tels que l’Allemagne, les Philippines et les villes américaines florissantes, affichent également un potentiel de hausse.