Il est temps de s’écarter des indices pour trouver de la performance !

La crainte des effets d’une possible guerre commerciale initiée par le président américain, la perception d’un risque accru en Europe en raison des élections italiennes et de la longueur des négociations pour la formation d’un gouvernement de coalition en Allemagne, et la question du nombre de hausses des taux à venir aux Etats-Unis cette année ont préoccupé les investisseurs ces derniers temps.

En termes de performance relative, les foncières espagnoles se sont redressées, et en particulier la « généraliste » Merlin Properties, sur fond de disparition de la perspective d’une indépendance désordonnée de la Catalogne tandis que les foncières de commerce continuaient de souffrir de la fragilité financière de certaines enseignes et du sentiment d’une saturation des espaces commerciaux physiques alors que le commerce électronique continue de se développer.

Mercialys signe ainsi une sous-performance de -11,8%, Eurocommercial de -10,5%, Klépierre de -9,1%. Wereldhave (-23,6%) et Immobiliare Grande Distribuzione (-14,5%), dont nous ne sommes pas actionnaires, ont été sanctionnées, la première en raison d’un abaissement non anticipé des perspectives de dividende, la seconde de l’annonce d’une nouvelle augmentation de capital potentiellement très dilutive.

De son côté, le fonds SOFIDY Sélection 1 a essentiellement bénéficié de sa participation importante au capital de la foncière de bureaux allemande Demire Real Estate, sur laquelle il a été annoncé une offre publique d’achat à 4,35 euros, 12% au-dessus des cours de bourse précédents et d’une hausse des cours de la Société Foncière Lyonnaise décotée à l’excès.

La performance de ces deux valeurs non présentes dans l’indice de référence, le FTSE EPRA/NAREIT Euro zone Capped, illustre l’avantage potentiel d’une gestion de conviction dont l’objectif n’est pas de répliquer son indice. Le fonds a par contre souffert du poids de sa participation dans Unibail-Rodamco dans laquelle nous nous sommes régulièrement renforcés ces dernières semaines.

Nous avons réduit en février nos participations dans Argan, société spécialisée dans l’immobilier logistique en France, qui présente une faible liquidité et dont les acquisitions récentes ne nous semblent pas présenter de valeur ajoutée. Idem dans Hammerson, en raison des risques liés à l’évolution du commerce physique en Grande Bretagne dont le poids va être renforcé avec l’acquisition en cours d’Intu Properties. Enfin nous nous sommes également allégés dans Mercialys pour des raisons de recentrage du portefeuille sur les centres commerciaux « vitrines » les plus résistants en termes de fréquentation qui nous paraissent parfaitement complémentaires du commerce en ligne.

A la lumière des résultats récents, qui voient les premiers effets de l’indexation avec une hausse des valorisations qui recréent une décote sur les cours de bourse récents, nous restons convaincus que l’immobilier coté a un potentiel de performance positive significatif.

Le niveau de rendement moyen de cette partie de la cote actions avoisine 4%, avec même un rendement de 5,8% en 2017 pour Unibail-Rodamco, la plus grosse foncière du secteur, dans un environnement de liquidités abondantes, d’indexation qui assure une protection contre une hausse de l’inflation et d’effet positif de l’accélération économique sur les loyers de bureaux et les ventes des commerçants. Enfin, les foncières cotées offrent une diversité de positionnement croissante, avec par exemple la montée en puissance de la thématique résidentielle en Espagne, qui permet une rotation aisée entre les thématiques.

Laurent Saint Aubin , 22 mars

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