Grosse rentrée d’argent : rembourser un crédit ou investir ?

Rembourser or not rembourser ?

Vous avez acheté avec un taux de crédit immobilier haut ? Il pourrait être plus intéressant de rembourser en priorité le crédit immobilier, si les solutions d’épargne par ailleurs n’offrent pas un rendement supérieur à ce taux de crédit immobilier…

Il faut prendre en compte plusieurs paramètres : certes il faudra payer des indemnités de Remboursement Anticipé (ou IRA), sauf si elles ont été négociées lors de la signature du contrat de prêt. Mais l’opération permet d’économiser sur les taux d’intérêt, ainsi que sur l’assurance de prêt immobilier, à prendre en compte dans l’opération : il est ainsi possible de demander à sa banque un décompte de remboursement anticipé.

Un placement, net de prélèvements fiscaux, peut ne pas offrir un rendement supérieur pour gagner la même somme que celle économisée en remboursant son prêt. D’ailleurs, le remboursement, s’il est total, permet d’être pleinement propriétaire de son bien et de gagner en pouvoir d’achat.

Mais depuis quelques temps, les taux de prêt immobilier sont justement bas. Dès lors, conserver le prêt immobilier peut devenir avantageux.

D’une part car garder un taux d’intérêt faible permet de « bloquer » ce taux : une fois le prêt remboursé, on perd cet avantage. D’autre part car il est possible que ces taux restent bas un moment encore… Mais cela vaut également pour l’épargne classique comme un livret A ou un LDD.

Alors, que faire de cette rentrée d’argent ?

Profiter à nouveau des taux bas du crédit immobilier peut être une idée. Bien sûr, tout dépend des projets d’un ménage : réaliser des travaux ou acheter un véhicule peut être une priorité, auquel cas la question se posera différemment. Mais autres projets mis à part, les taux bas du crédit immobilier peuvent apparaître comme une opportunité.

Un second prêt immobilier ?

Il faut bien sûr que la capacité d’emprunt soit au rendez-vous. Faire le point avec son banquier ou se tourner vers un courtier en immobilier peut aider. Si l’on décide à se lancer dans l’investissement locatif, il est également utile de se renseigner sur les dispositifs en place : loi Pinel pour investir dans le neuf en zone tendue, Denormandie pour investir avec travaux dans des secteurs à redynamiser, Censi-Bouvard pour l’investissement visant un logement meublé dans une résidence pour étudiants avec services, pour personnes âgées ou handicapées.

Une fois tous les éléments au vert, on peut en effet profiter du niveau bas du taux de crédit immobilier pour un nouvel investissement dans un but de rentabilité. Ainsi, selon Capital, un investissement en meublé peut par exemple atteindre 7% de rentabilité.

De plus, on accroît son patrimoine par la même occasion, composé alors de deux biens immobiliers.

Enfin, cet investissement permet de bénéficier par ailleurs d’une réduction d’impôt. Et le prêt immobilier va également réduire l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s’il y a lieu car il faut le déduire dans son calcul.

Conserver une épargne de précaution

Il demeure important, dans la balance rembourser un emprunt/investir, de ne pas oublier le volet épargne de précaution. On considère généralement que celle-ci doit représenter environ trois mois de salaire : elle est indispensable contre les coups durs, l’électroménager à remplacer ou tout autre événement. De plus, un prêt à la consommation à taux élevé pourrait alors faire perdre le bénéfice de toute une mécanique mise en place d’autre part !

Il convient alors de bien analyser sa situation financière personnelle avant de se lancer dans toute opération.

Agir en fonction de sa situation financière

Il n’existe pas de réponse toute faite à la question faut-il ou non investir, seulement des opportunités, notamment celle de profiter de taux avantageux quand par ailleurs les épargnes classiques offrent un faible rendement.

La réponse peut d’ailleurs se situer à mi-chemin, en remboursant seulement une partie de son crédit par anticipation pour augmenter son pouvoir d’achat, tout en réservant un faible apport à l’investissement locatif : en ce moment, les emprunts sans apport sont d’ailleurs toujours possibles !

La réponse peut aussi découler de la situation budgétaire dans laquelle on se trouve. Deux exemples peuvent illustrer ce principe : un couple ayant forcé sur son endettement afin d’acquérir sa résidence principale peut réaliser un remboursement anticipé d’une partie de son crédit pour réduire le montant des mensualités. La même mécanique peut être valable lorsque l’on a un prêt immobilier en cours, tout en étant proche de la retraite. Les mensualités vont se poursuivre et les revenus vont quant à eux, baisser. Rembourser une partie du prêt permettra de baisser l’effort financier. Dans ces deux cas, le remboursement d’une partie du prêt immobilier servira donc à retrouver du pouvoir d’achat.