Bien atypique ou classique : point sur les méthodes d’estimation

Nous entrons dans la période où les contribuables assujettis à l’ISF doivent déclarer la valeur vénale de leur bien immobilier...Et comme chaque année, ils font face à l’exercice difficile de la bonne estimation de leur patrimoine immobilier. Plusieurs méthodes existent pour les biens classiques. Mais qu’en est-il des biens atypiques ? Quelle méthode suivre pour éviter un redressement pour sous-évaluation ?

David Blond, expert judiciaire du réseau Guy Hoquet L’Immobilier, fait un point sur ces méthodes et les décotes applicables pour réduire la facture.

En 2016, les contribuables ayant un patrimoine supérieur à 1, 3 millions d’euros sont soumis à l’ISF. Ils sont tenus chaque année de déclarer à l’administration fiscale la valeur à laquelle leur bien immobilier aurait pu être vendu à la date du 1er janvier 2016. Pour ce faire, les particuliers doivent eux-mêmes évaluer la valeur de leur bien.

« La méthode de « la comparaison » est la plus utilisée pour estimer son bien, indique David Blond, expert judiciaire du réseau Guy Hoquet L’Immobilier. En d’autres termes, le contribuable doit prendre comme indicateur le prix au m², délivré par les notaires ou les experts immobiliers, de biens similaires vendus récemment et situés près du bien à estimer. Attention, une sous-évaluation peut donner lieu à un redressement de la part de l’administration fiscale. »

Les biens atypiques : une estimation sur-mesure

Pour un bien atypique, la méthode de comparaison ne convient pas car il n’existe, par définition, pas d’autre bien similaire sur le marché. Cependant, une estimation est obligatoire. Pour mener à bien cette opération, le contribuable peut faire appel à un agent immobilier ou encore faire intervenir un expert judiciaire en immobilier, recensés par la cour de Cassation.

« Lorsque le bien est exceptionnel, l’estimation faite par un expert judiciaire est la seule qui soit opposable vis-à-vis du Fisc, précise David Blond. Afin de limiter les frais tout en minimisant les risques, nous conseillons à nos clients d’avoir recours à un expert judiciaire lors de la première estimation, puis chaque année, à l’heure de la déclaration ISF, faire appel à un agent immobilier pour faire la réévaluation du bien. »

Lors de l’estimation, l’expert judiciaire peut également apporter ses conseils en arbitrage immobilier. Il sera à même d’indiquer au contribuable si le bien est financièrement rentable et établir le cas échéant un diagnostic pour lui permettre d’avoir une vision claire de son patrimoine, et prendre les décisions qui s’imposent.

Les décotes applicables

Que le bien soit classique ou atypique, une fois la valeur vénale déterminée, le contribuable peut appliquer :

• une décote de 30% si le bien est sa résidence principale. Cependant, si la résidence principale est détenue à travers une SCI, la décote ne peut s’appliquer,

• une décote de 25% à 40% de la valeur vénale peut être appliquée si le bien loué est en résidence principale,

• dans le cas d’un bien loué en résidence secondaire ou en tant que local professionnel, le contribuable peut enlever entre 10% et 20% de la valeur vénale lors du calcul de l’impôt,

• enfin, si le bien est détenu en indivision, il pourra bénéficier d’une décote de 10%.