BNP Paribas Real Estate présente la 2ème édition de son étude commerce dédiée aux quatre capitales de l’Europe Centrale et Orientale

LES CENTRES-VILLES, ALTERNATIVE DE DÉVELOPPEMENT PORTEUSE

Selon la 2ème édition de l’étude qui vient d’être publiée par BNP Paribas Real Estate Pologne « A tale of four cities. High streets in the CEE capitals » les rues marchandes de centre-ville gagnent en importance en Europe centrale et orientale. Il s’agit là de la conséquence directe à la fois d’une offre devenue limitée en centre commercial et de marchés qui montrent des signes de maturité, entrant dans une phase de diversification de leurs formats de distribution.

« Sur les capitales étudiées (Prague, Varsovie, Budapest et Bucarest), la structure des centres-villes n’est pas homogène. Elle diffère non seulement en termes de volume et de qualité d’offre, mais surtout, dans leur mix marchand de commerces et de services. Ces centres-villes ont en revanche un dénominateur commun : leurs rues majeures incarnent et façonnent la ville. », explique Anna Staniszewska, Head of Research & Consultancy, BNP Paribas Real Estate, Europe centrale et orientale.

Les analystes de BNP Paribas Real Estate Pologne ont constaté des différences marquées entre les centres-villes de ces quatre capitales, dépendantes du stade d’évolution sur lequel se situe leur marché, du niveau de richesse de leur société et de la fréquentation touristique.

Bénéficiant de l’offre la plus complète, Prague s’impose en leader au regard du nombre de marques et de la variété des marques de luxe présentes. Les bâtiments de la vieille ville étant très bien conservés, les locataires peuvent encore, faire leur choix parmi un large éventail de locaux adaptés pour l’implantation de magasins « flagship » sur plusieurs niveaux. Le taux de vacance oscille autour de 2 %, avec un niveau de loyer se montant à 170-200 €/m²/mois. Accueillant chaque année 6,3 millions de visiteurs, Prague arrive également en tête en nombre de touristes. La croissance du marché devrait se poursuivre, permettant à la ville de continuer à devancer les autres capitales d’Europe centrale et orientale.

Ensuite, le centre-ville de Budapest bénéficie, également d’une position forte.

La capitale hongroise doit ses performances à la présence stabilisée des chaînes internationales ainsi qu’à la forte fréquentation touristique, le nombre de visiteurs s’élevant à 4,5 millions par an. Tandis que l’offre de locaux disponibles diminue (-1,5 % en glissement annuel), le loyer moyen a connu une hausse de 5 % par rapport à l’année précédente, atteignant une valeur de 90-100 €/m²/mois. Les locaux présentent généralement une bonne qualité technique, avec de grandes vitrines de façade, prisées des locataires.

Varsovie se classeen tête des capitales de la région pour son nombre de résidents (1,74 million) et son pouvoir d’achat (11 751 € par habitant). Le nombre de Polonais aisés dont le revenu annuel dépasse 85 000 zlotys croît chaque année. Par ailleurs, le nombre de touristes sur Varsovie est en hausse, avec 4,2 millions de visiteurs en 2015. En centre-ville, le loyer moyen s’échelonne entre 90 et 100 €/m²/mois tandis que parallèlement, le faible taux de vacance en centre commercial favorise l’expansion du centre-ville.

« Le nombre de marques de luxe opérant en succursale à Varsovie reste relativement modeste. Cela s’explique par l’absence d’une stratégie cohérente et transparente en matière de planification, commercialisation, développement et transformation du centre-ville, ainsi que par l’offre limitée de bâtiments privés adaptés, ayant une architecture susceptible d’attirer les marques de luxe. Mais l’ensemble de ses facteurs est actuellement en pleine évolution, positive, et le potentiel de Varsovie devrait devenir une réalité dans un futur très proche », précise Fabrice Paumelle, Head of Retail, BNP Paribas Real Estate Europe centrale et orientale.

Incluse pour la première fois dans ce rapport, Bucarest est enfin, de toutes les capitales étudiées, celle qui affiche le plus grand nombre de locaux commerciaux et de services (437) avec le niveau de loyer le plus bas (30-45 €/m²/mois). En son centre-ville, les services dominent (53 % des locaux) et la variété des marques présentes est plutôt limitée. Les marques de luxe s’implantent uniquement dans les hôtels haut de gamme.

L’importance croissante des rues marchandes majeures de centre-ville transparaît dans l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce produit d’investissement sécurisé qui, bien qu’offrant un rendement faible, garantit un revenu stable et relativement sûr.