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Depuis le 1er janvier 2014, les non-résidents qui cèdent leur logement suite à leur départ à l’étranger, sont plus taxés (en cas de plus-value) que les résidents français vendant leur habitation principale. Désir des Pouvoirs Publics de sanctionner les candidats au départ ? Pas du tout !
Depuis le 1er janvier 2014, les non-résidents qui cèdent leur logement suite à leur départ à l’étranger, sont plus taxés (en cas de plus-value) que les résidents français vendant leur habitation principale. Désir des Pouvoirs Publics de sanctionner les candidats au départ ? Pas du tout ! Le gouvernement avait même l’intention de supprimer cette situation. Mais les nouvelles dispositions - incluses dans le Projet de Loi de Finances Rectificative pour 2014 (PLFR), adopté en Conseil des Ministres le 11 juin dernier - rate son objectif. Explications par Pierre Appremont, Associé Wragge Lawrence Graham & Co.
Les choses paraissaient pourtant simples et claires. Le nouveau texte, inclus dans le PLFR pour 2014, devait améliorer la situation immobilière fiscale des non-résidents qui, plusieurs mois ou années après leur départ de France, vendent leur "ancienne" résidence principale, louée entre temps.
En effet, il n’est pas toujours facile de régler toutes ses affaires avant de partir : un salarié qui s’expatrie à la demande de son employeur doit parfois occuper son nouveau poste rapidement.
Par ailleurs, il est logique de conserver un logement sur le sol français tant que l’on n’est pas sûr de s’installer durablement à l’étranger.
La propriété d’un bien immobilier – qui coûte en termes d’assurances, de frais de copropriété et autres impôts fonciers – doit alors ne pas peser sur les finances du non-résident qui opte, logiquement, pour une location. Problème : cette mise en location place alors le propriétaire du bien sous le statut d’investisseur immobilier, avec toutes les conséquences fiscales qui vont avec… Dont un impôt sur la plus-value plus important que celui attaché à la plus-value réalisée après la vente d’une résidence principale (normalement exonérée).
Pour ne pas pénaliser ces « investisseurs par obligation », les Pouvoirs Publics avaient donc décidé de modifier la loi. Une bonne intention… malheureusement annulée par un texte qui, au final, implique l’inverse du but recherché.
Celui-ci prévoit que, désormais, la plus-value liée à l’ancienne résidence d’un non-résident est exonérée, si elle intervient dans les 5 ans de son départ, quand bien même le bien a été loué sur cette période. Cependant, pour financer cet avantage, l’exonération applicable aux non-résidents est désormais plafonnée à un montant de 150.000 €, quelle que soit la situation du bien. Problème : dans de nombreux cas, cette exonération est loin d’être suffisante pour égaliser les traitements.
Démonstration : un cadre parisien propriétaire d’un logement d’une valeur d’un million d’euros aujourd’hui, mais qui a été acheté 400.000 € en 2000, paiera un impôt sur la plus-value de 72.000 € s’il est expatrié et de 0 € s’il déménage dans l’Hexagone… Le plafond d’exonération de 150.000 € explique cette discrimination.
Cette dernière est contestable à bien des égards :
Reste à espérer que le gouvernement reviendra rapidement sur ce dispositif pour en modifier les règles et permettre l’exonération, sans limitation de montant et dans des conditions similaires aux résidents fiscaux français (cession dans l’année qui suit le déménagement), de la plus-value réalisée sur la résidence principale par des personnes quittant la France.
L’impôt immobilier pour les non-résidents est régulièrement un sujet de controverse
L’imposition des plus-values immobilières des non-résidents a toujours été un sujet complexe, source de difficulté pour l’administration fiscale. L’objectif, bien compréhensible, est d’imposer en France les revenus des plus-values issues des biens immobiliers qui y sont situés, quand bien même le bénéficiaire de ces revenus est lui-même non résident fiscal français.
Cependant, de nombreux obstacles existent liés, tant aux conventions fiscales qu’au droit communautaire. Ainsi, le taux d’imposition des plus-values applicable aux non-résidents hors UE, de 33,33 %, à comparer au taux applicable aux résidents, de 19 %, a été censuré par les Tribunaux pour les résidents suisses.
De même, depuis 2011, la France applique aux non-résidents les prélèvements sociaux (CSG et assimilés de 15,5 %) au titre de leurs revenus et plus-values immobiliers. Or, s’agissant d’un prélèvement de nature sociale, cette imposition a fait l’objet d’une procédure d’infraction ouverte par la Commission Européenne l’année dernière.
Pierre Appremont , Juillet 2014
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