Reprise de l’investissement locatif dans le neuf : « TOP 50 des villes dans lesquelles investir en 2016 »

Comme en témoigne la hausse des ventes de logements neufs aux investisseurs au 3ème trimestre, le dispositif Pinel est un succès. Toutefois cette reprise reste fragilisée par un manque d’offres qui renforce la nécessité pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif de bien choisir l’endroit où acheter. C’est pourquoi, Vousfinancer.com en partenariat avec Théséis et le Laboratoire de l’Immobilier publie aujourd’hui le Top 50 des villes dans lesquelles investir en 2016.

Une année exceptionnelle pour l’investissement dans le neuf

Sur les 9 premiers mois de l’année 2015, les ventes de logements neufs ont augmenté de 18,9 %, tirées par les investisseurs qui représentent 54 % de ventes, un chiffre inégalé depuis 2011 (source : FPI). De même, chez Théséis, groupement de professionnels de la gestion de patrimoine, les ventes sont en hausse de 36 % par rapport à 2014. « Le début de l’année 2015 a été exceptionnel, notamment grâce au phénomène de rattrapage lié au changement de dispositif, le Pinel étant à la fois plus souple et mieux perçu que le Duflot, mais cette reprise est fragilisée par un manque d’offres, lié à la fois au poids des normes et règlementations, aux délais de pré-instruction ou d’instruction des permis toujours plus complexes et à la multiplication des recours abusifs… Ceci renforce la nécessité pour les particuliers d’être bien conseillés pour bien choisir leur investissement » analyse Renaud Cormier, directeur général de Théséis.

Le Pinel, un dispositif efficace mais…

1. Attention aux loyers

La loi définit théoriquement les zones éligibles au dispositif Pinel et les plafonds de loyers en fonction du zonage. Toutefois, dans les faits, certaines villes ne sont pas propices à l’investissement locatif, et dans d’autres, les plafonds de loyers sont parfois supérieurs aux loyers du marché. « Dans des villes comme Montpellier ou Marseille, récemment passées en zone A, les plafonds de loyers sont supérieurs de plus de 20 % aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue. A l’inverse, à Paris, où le loyer plafonné est inférieur de près de 30 % aux loyers de marché, la rentabilité est médiocre pour l’investisseur. Les loyers sont donc des éléments essentiels à prendre en compte lors du choix de la ville où l’on veut investir » explique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, méthode de cotation, de comparaison et de sélection de programmes immobiliers neufs.

2. Bien choisir la ville dans laquelle investir

Afin de conseiller les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif en 2016, Vousfinancer.com en collaboration avec Théséis et le Laboratoire de l’Immobilier a établi le classement des 50 premières communes de France métropolitaine. Pour cela, 11 critères objectifs de notation ont été retenus : population, évolution du nombre de ménages, taux de vacance au sein du parc de logements, nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage (1999 à 2012), revenu moyen, taux de pauvreté, taux de chômage, proportion de logements sociaux, nombre d’entreprises implantées sur la commune par actif, taux de création d’entreprises/entreprises existantes, part de résidences principales occupées par un locataire.

« Dans le top 50 des villes où investir, on retrouve sans surprise en tête de classement des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Paris, Montpellier et Nantes, bien placées grâce à leur attractivité et leur dynamisme économique, mais également des villes que l’on attendait moins et qui offrent de belles opportunités pour les investisseurs : Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Courbevoie, Versailles, Villeurbanne ou Montreuil, en périphérie de grande villes mais avec une meilleure rentabilité qu’en cœur d’agglomération » analyse Franck Vignaud.

TOP 50 DES VILLES DANS LESQUELLES INVESTIR EN 2016

Source : Le Laboratoire de l’Immobilier

Optimiser le financement de son investissement locatif

Chez Vousfinancer.com, courtier en crédit immobilier, la part des investisseurs est passée de 9 % en 2014 à 12% cette année, sous l’effet du dispositif Pinel mais également d’un niveau des taux qui a entrainé un effet d’aubaine chez les investisseurs. « On pense à tort que le niveau des taux d’intérêt importe peu lorsque l’on fait un investissement locatif, car on défiscalise les intérêts d’emprunt. Mais c’est faux, car investir lorsque les taux sont bas permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. En outre, cela offre la possibilité de conserver son investissement plus longtemps en diminuant ainsi le risque de moins-value à la revente » constate Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.

Afin d’optimiser son investissement locatif, il y a un arbitrage à faire sur la durée du prêt et l’apport. Une durée supérieure à 20 ans permettra à l’investisseur de limiter son effort d’épargne ou d’augmenter le montant de l’achat pour maximiser la réduction d’impôt, tout en déduisant davantage d’intérêts d’emprunt, mais réduira l’éventail de banques acceptant de financer l’investissement. De même sur l’apport : l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit, mais limite également les possibilités de financement. « Actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport… Certaines appliquent même des taux supérieurs de 0,10 ou 0,20 % pour les investisseurs, car cette clientèle est moins captive pour les banques. D’où la nécessité de bien choisir l’établissement qui permettra d’optimiser le financement de l’investissement » analyse Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com.

Exemple : Comme on le voit pour l’achat d’un bien neuf en Pinel sans apport, sur 9 ans avec revente la 10ème année (crédit à 2,5% sur 20 ans, 3% sur 25 ans + assurance à 0,30%), avec un effort d’épargne de 400 €, l’investisseur à la possibilité d’acheter un bien à 300 000 € sur 25 ans ou 200 000 € sur 20 ans. Dans le cas de l’achat d’un bien à 300 000 €, l’investisseur a un gain fiscal de 2000 € par an, soit 18 000 € supplémentaires sur 9 ans.

Effort d’épargne nécessaire en fonction de la déduction fiscale attendue

Une année 2016 qui devrait être tout aussi favorable, si l’offre est là

Si la reprise l’investissement locatif est indéniable en 2015, elle reste fragile du fait d’une offre qui se réduit de mois en mois. Toutefois, le maintien du Pinel dans la loi de finances 2016 est une excellente nouvelle qui, combinée au maintien des taux de crédit à un niveau bas et à condition que l’offre de biens soit également suffisante, devrait engendrer une année 2016 exceptionnelle car la demande des investisseurs est là.

« Nous pourrions assister en 2016 à un rééquilibrage du marché du neuf entre accédants et investisseurs, grâce à la hausse des montants de prêt à taux zéro et des plafonds de revenus pour en bénéficier qui devraient contribuer au retour des primo-accédants sur le marché et les encourager encore davantage à acheter dans le neuf. Cela pourrait également inciter les promoteurs à construire davantage, mais toutefois sans régler le problème du foncier » conclut Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com.