L’Europe prête à attirer plus de capitaux immobiliers en s’appuyant notamment sur les tendances démographiques, technologiques et d’urbanisation

Dans la mise à jour à mi-année de son étude de stratégie annuelle d’investissement (Mid-Year 2014 ISA), LaSalle Investment Management pronostique que les investisseurs mondiaux devraient augmenter leurs investissements dans l’immobilier européen et montrer un intérêt croissant pour certains des marchés les plus affectés par la crise financière.

Le rapport semestriel ISA publié par LaSalle s’intéresse aux tendances d’investissements immobiliers à travers le monde et met en lumière les meilleures opportunités. Cette étude globale révèle que l’Europe présente, de façon surprenante, parmi les meilleures perspectives d’investissement : le Royaume-Uni et l’Allemagne sont les pays du G7 qui enregistreront la croissance économique le plus rapide en 2014, et l’Irlande, l’Italie et l’Espagne voient les plus fortes baisses de leurs taux de rendements souverains. Enfin, la BCE avec ses taux d’intérêt négatifs, et la Banque d’Angleterre, qui a conditionné le marché à anticiper la hausse des taux d’intérêt directeurs, sont les banques centrales les plus créatives en ce moment.

« La dynamique positive en Europe est probablement bien installée et il n’est pas surprenant que les investisseurs globaux réévaluent à la hausse leur intérêt pour l’immobilier européen », a déclaré Mahdi Mokrane, Directeur Recherche & Stratégie Europe de LaSalle Investment Management. « Les flux de capitaux dans la région poursuivent leur progression. Il y a aujourd’hui un appétit pour le risque accru sur les marchés Core d’Europe de l’Ouest et davantage d’intérêt pour les marchés qui ne figuraient pas auparavant sur les écrans radars des investisseurs, comme l’Espagne, l’Italie et l’Europe Centrale ».

« Cependant, ces tendances de fond ne doivent pas masquer le fait que les marchés immobiliers en Europe continuent d’évoluer à des vitesses bien différentes. En tête de peloton figurent Londres et le reste de la région sud-est du Royaume-Uni, qui présentent à la fois des perspectives attractives de croissance réelle des loyers dans les marché établis, et des prix plus attractifs dans les sous marchés de Londres un peu moins centraux mais qui restent très accessibles par les transports publics, comme Hammersmith, King’s Cross ou Farringdon. Dans le cadre d’une stratégie Core très défensive nous privilégions les actifs dont les loyers sont indexés (sur l’inflation) et bénéficiant de baux de longue durée, et ce dans des secteurs tels que les logements étudiants, les hôtels et les établissements de santé. Alors que l’on parle de risque de bulle immobilière dans le logement haut de gamme de Londres, nous recommandons d’investir dans le logement locatif privé de moyenne gamme ou en hôtellerie, deux segments de marché sous-approvisionnés. »

Les autres principaux résultats issus de l’ISA concernant le marché européen :

• LaSalle continue de croire aux avantages des stratégies d’investissement en bureaux près des centres d’affaires établis, en lien avec les tendances démographiques, technologiques et d’urbanisation, dans les grandes métropoles, telles que Londres, Paris, Berlin et Munich.

• Outre le Royaume-Uni, les autres marchés attractifs qui possèdent les plus fortes croissances en Europe sont la Suède et la Pologne.

• Les stratégies à haute valeur ajoutée (Value Added) au Royaume-Uni impliquent d’entreprendre des travaux de rénovation, de développer des bureaux mais en ayant pré-loué une partie importante des surfaces, ou encore d’assurer le préfinancement de projets existants de qualité. Les meilleures perspectives se trouvent dans des marchés qui peuvent bénéficier de grands projets d’infrastructure, tels que le projet londonien Crossrail ou le Grand Paris.

« En progressant dans la courbe de risque, nous pensons qu’il peut faire sens de se positionner sur des opérations de développement en bureaux à Paris où le marché est moins tributaire d’une économie en expansion, et en Allemagne, où nous prévoyons une croissance robuste des loyers pour certaines villes de premier rang », ajoute Mahdi Mokrane. « Les deux stratégies capitalisent sur une sous offre de bureaux modernes, sous offre qui ne date pas d’aujourd’hui. »

A propos du marché mondial de l’immobilier dans son ensemble, Jacques Gordon, le Directeur général Recherche & Stratégie de LaSalle Investment Management, a livré son analyse : « Cette cinquième année d’une reprise modeste de l’économie mondiale conduit à une amélioration relativement lente des fondamentaux de la demande immobilière à travers le monde. Il en résulte que les prix de l’immobilier augmentent plus rapidement que le revenu locatif, et que les rendements effectifs ainsi que les rendements attendus continuent de baisser. »

« Notre recommandation au début de l’année 2014 était d’identifier des thèmes d’investissement porteurs en lien avec les tendances démographiques, technologiques, et d’urbanisation pour stimuler le revenu locatif et contrer la tendance à la baisse des rendements due aux faibles niveaux des taux d’intérêt : elle a très bien fonctionné pour beaucoup de nos portefeuilles. L’enjeu réside désormais dans le fait que ces thèmes sont maintenant majoritaires dans le marché et que la croissance est à présent pleinement valorisée dans prix. »

La stratégie d’investissement annuelle dévoile d’autres tendances et recommandations dans les différentes régions du monde :

Etats-Unis et Amériques du Nord

• Les tendances démographiques, technologiques et d’urbanisation en cours fournissent des stratégies compétitives pour tous les types d’actifs immobiliers

• Les stratégies Value Added et celle visant à développer / rénover pour fabriquer du Core sont des stratégies de plus en plus attractives aux Etats-Unis compte tenu des fortes valeurs vénales de revente, et d’un couple croissance économique / fondamentaux immobiliers en amélioration.

• Le commerce est notre typologie d’actifs recommandée en priorité, mais la hausse des prix rend le secteur moins attirant.

• Compte tenu de la faiblesse des rendements des actifs Core, certains secteurs spécifiques / niches, tels que les ensembles de cabinets médicaux, les parkings, et les terminaux routiers logistiques devraient surperformer à long terme.

• Les locaux industriels et les bureaux en périphérie des centres d’affaires constituent nos meilleures recommandations au Canada.

• Au Mexique, la vigueur des marchés immobiliers industriels et d’entreprise justifie notre surpondération avec de bonnes opportunités à travers le spectre des risques. A noter cependant que nous privilégions les baux libellés en dollars,

Asie-Pacifique

• Les foncières cotées (REITs) ont eu une année record en termes d’émissions d’actions en 2013 et, bien qu’il y ait eu un ralentissement en 2014, les bonnes performances récentes pourraient inverser cette tendance.

• Les levées de capitaux par les fonds non cotés sont également en hausse, bien qu’elles n’atteignent pas les niveaux de 2006.

• La concurrence pour les actifs Core est intense et dans la plupart des marchés, elle se répercute pleinement sur les prix qui sont en hausse.

• L’immobilier logistique constitue l’une des meilleures options Core de la région, et nous maintenons nos prévisions de rentabilités globales hors effet de levier de l’ordre de 6%, en ligne avec les recommandations de l’ISA de fin 2013.

• Enfin, le commerce de périphérie au Japon reste pour nous l’un des secteurs bénéficiant d’une des valorisations les plus attractives dans la région.