Immobilier d’entreprise : les investissements sud-coréens en Europe atteignent le niveau record de 6,2 milliards d’euros

Les bureaux (88 % des transactions) suivis des actifs industriels prime (11 %) ont été les cibles privilégiées de ce groupe d’investisseurs.

Si les incertitudes liées au Brexit ne semblent pas avoir refroidi les Sud-Coréens qu’ont investi quelque 1,4 Md€ au Royaume-Uni au cours du S1 2019, Paris a dominé l’actualité cette année s’imposant comme la destination privilégiée. En juillet 2019, les investisseurs sud-coréens avaient acquis ou étaient en cours de négociation sur des biens d’une valeur de 4,4 Md€ en France, une tendance largement alimentée par un taux de change avantageux et de la dette bon marché. Les Sud-Coréens peuvent actuellement emprunter de la dette française pour environ 100-120 pb/an, tandis que le coût de la dette britannique s’établit aux alentours de 250 pb/an, ce qui explique en grande partie que les rendements des bureaux prime se situent aux environs de 3 % à Paris (CDB) et de 4 % à Londres (City).

Selon Savills, Paris bénéficie de son statut de ville mondiale offrant un niveau de liquidité élevé, de faibles taux de vacance en bureaux et un large éventail de locataires. Boris Cappelle, PDG de Savills France commente « Pour la première fois en 2019, les investisseurs coréens ont préféré Paris à Londres, jusqu’alors une de leur destination de prédilection. Les volumes investis dans la capitale de l’hexagone sont passés de 215M€ en 2015 à 1 906M€ actuellement et devraient réaliser plus de 4 milliards d’euros d’acquisitions en France en 2019 mais les Sud-Coréens continuent à regarder au-delà des frontières françaises. »

Mike Barnes, Associate European Research, Savills, déclare : « Les investisseurs sud-coréens ont montré leur volonté d’investir en dehors des grandes villes européennes et de se diversifier dans de nouveaux secteurs pour bénéficier des rendements plus attrayants offerts, même s’ils demeurent sensibles aux revenus garantis à long terme. Une vague d’opérations en Europe Centrale et Orientale a été observée en 2019, notamment avec le rachat des bureaux de Nordic Light Trio situés à Budapest pour 41 millions € par le REIT sud-coréen, JR AMC à Skanska.

Par ailleurs, les excellentes notations des dettes souveraines des pays nordiques devraient entraîner une augmentation des flux de capitaux vers leurs villes. Toutefois, ce mouvement sera à nuancer par la couverture de change de la couronne suédoise. Les villes en euros, telles qu’Helsinki et Dublin, devraient en bénéficier de manière plus immédiate, tout comme Copenhague, dont la monnaie est étroitement liée à l’euro. »

Jae Yoon, Senior Manager, Outbound Investment Advisory, Savills Korea, explique : « Alors que les principales villes européennes continuent d’afficher une contraction des rendements prime et un marché des investissements intérieurs toujours plus concurrentiel, les investisseurs coréens ont commencé à étudier des stratégies plus créatives pour obtenir les rendements souhaités. Bien que la diversification vers les marchés plus périphériques et de nouvelles classes d’actifs leur donne les moyens de satisfaire leurs principaux objectifs en matière de rendement, les investisseurs coréens sont également de plus en plus disposés à recourir à des structures plus innovantes, y compris le co-investissement aux côtés de gestionnaires d’actifs européens chevronnés. »

Tristam Larder, Joint Head of Régional Investment Advisory, EMEA Savills, EMEA, Savills : « Les investisseurs sud-coréens ciblent un rendement dans leur pays d’environ 7,5 % à 8 %. Cela se traduit par un rendement de leurs capitaux propres en Europe de 6 à 6,5 %, avec un effet de levier typique de 60 % avant la prime de couverture de change de 120 pb entre l’euro et le won. Cette dernière s’est légèrement resserrée au cours des derniers mois, ce qui pourrait tempérer l’appétit sud-coréen pour l’immobilier européen en 2020, même si l’impact de la couverture est atténué par une baisse constante des coûts de financement dans la zone euro.

Nous observons également un regain de compétitivité des acheteurs européens dans ses appels d’offres face aux coréens dans la plupart des régions d’Europe, en particulier pour les lots d’un montant inférieur à 200 millions €. »