Allianz Global Investors est confiant sur les perspectives de l’immobilier coté

Des marchés immobiliers porteurs

L’immobilier coté a fait preuve d’une résistance appréciable durant la période chahutée des marchés d’actions au cours de l’été, affichant un recul limité à 3,1% entre fin juillet et fin septembre 2015, tandis que l’indice Stoxx 600 perdait 11,8%.

Il bénéficie des solides fondamentaux des marchés immobiliers européens qui, selon AllianzGI, sont portés par le fort appétit des investisseurs pour les actifs offrant du rendement, dans un environnement constant de répression financière.

Plus de 110 milliards d’euros ont ainsi été investis au cours du premier semestre 2015. «  Avec la chute des taux longs connue ces dernières années, la prime de risque de l’immobilier est à un niveau historiquement élevé, expliquant l’attractivité de la classe d’actif  », explique Victor Kittayaso, gérant immobilier chez AllianzGI.

Dans le même temps, les marchés locatifs de bureaux sont plutôt bien orientés et portent à l’optimisme dans la plupart des villes européennes, en particulier à Londres qui bénéficie d’une bonne situation macro-économique et d’une tendance haussière favorisée par une offre rare.

En Ile-de-France, le taux de vacance reste équilibré, à 7,2%, et l’offre future est limitée (2/3 des projets en cours de construction sont déjà pré-loués). Pour l’immobilier de commerce, la situation est beaucoup plus hétérogène.

Le segment le plus porteur est celui des centres commerciaux qui bénéficient d’une zone de chalandise dense avec un pouvoir d’achat important. Enfin, le marché résidentiel allemand, plus grand marché locatif résidentiel d’Europe, en croissance et sous-évalué, devrait profiter de la revalorisation de loyers. La forte demande, soutenue notamment par l’environnement économique, l’augmentation du revenu disponible et l’immigration, est couplée à une offre limitée. Les prix sont donc orientés à la hausse (environ 2% par an depuis 2008).

Les foncières : des avantages attrayants

« Dans ce contexte porteur pour l’immobilier, les foncières cotées offrent des atouts non négligeables pour un investisseur  », ajoute Victor Kittayaso. En effet, leur modèle économique, fondé sur la rotation du capital, est favorable pour la création de valeur et l’investissement sur le long terme. Donnant accès à des actifs immobiliers de qualité, elles offrent par ailleurs une réelle décorrélation avec les actions diversifiées sur le long terme, tout en apportant l’avantage de la flexibilité et de la liquidité. Les fondamentaux économiques des foncières sont sains, liés à une croissance régulière des loyers et à une génération stable de cash-flow. Ils permettent d’assurer un rendement du dividende solide de près de 4% en zone euro et 3,5% en Europe. Les opérations de M&A soutiennent également la croissance du marché. En outre, la structure financière des foncières est adaptée et flexible : les ratios d’endettement restent mesurés, tandis que le faible coût de la dette leur offrent des opportunités fortes de refinancement et de création de valeur. « Pour toutes ces raisons, les ratios de valorisation, qui peuvent paraître élevés de prime abord, nous semblent encore attractifs : la prime de 7% sur actif net réévalué à fin septembre peut s’expliquer par l’environnement financier actuel. Nous restons donc confiants sur la classe d’actifs des foncières  », note Victor Kittayaso.

Des fonds reconnus et performants

Le processus d’investissement de l’équipe de gestion de l’immobilier coté d’AllianzGI est fondée sur une sélection forte des titres effectuée sur la base d’une analyse à la fois fondamentale (analyse du potentiel de création de valeur) et comparative (analyse de la valorisation relative d’une société au sein de l’univers).

« Au-delà des différents segments immobiliers, nous sommes convaincus qu’il est essentiel d’être sélectif dans chaque grande catégorie de foncières, et d’avoir une vision de long terme  », conclut Victor Kittayaso. Le fonds Allianz Foncier, qui investit sur l’immobilier coté dans la zone euro, est noté 3 étoiles par Morningstar. Au 30/09/15, sa performance nette à 1 an est de 18,74% (contre 16,68% pour son indice de référence, le IEIF Eurozone), de 16% (par an) à 3 ans (contre 15,52%) et de 4,97% à 10 ans (contre 3,11%).

Le fonds Allianz Immo, dont le périmètre géographique couvre l’immobilier coté en Europe, est noté 4 étoiles par Morningstar. Au 30/09/15, il affiche quant à lui une performance nette de 26,39% sur un 1 an (contre 24,33% pour son indice de référence, le EPRA Europe), de 19,21% (par an) sur 3 ans (contre 19,33%) et de 4,79% sur 10 ans (contre 4,14%).