Temps favorable pour les financières américaines ?

Le monde peut sembler bien sombre aujourd’hui, mais il existe cependant des opportunités d’investir et le marché de l’immobilier des particuliers aux Etats-Unis pourrait être l’une d’elles. Depuis qu’une bulle a éclaté en 2007 dans le secteur immobilier suite à la crise des subprimes, les prix de l’immobilier aux Etats-Unis ont beaucoup chuté. Le marché commence à montrer maintenant des signes de stabilité et cela pourrait offrir aux investisseurs le genre d’opportunité qui ne se manifeste qu’une fois par génération.

Le cycle baissier dans le secteur de l’immobilier aux Etats-Unis a commencé plus tôt qu’au Royaume-Uni et en Europe, ce qui a donné plus de temps aux prix pour se réajuster. Mais ce n’est pas qu’une question de temps. Les Etats-Unis sont l’une des rares économies développées à voir leur population croître. Avant le retournement du secteur immobilier, 1,3 millions [1] nouveaux ménages se constituaient chaque année, en moyenne. Bien que ce nombre ait diminué de moitié depuis la récession, la population des Etats-Unis a continué à croître de façon constante et la création de nouveaux ménages devrait revenir à la normale, soutenue par une récente reprise du marché de l’emploi.

Le marché de l’immobilier des particuliers aux Etats-Unis recèle encore un grand stock d’habitations. Néanmoins, ce dernier se réduit progressivement : les maisons individuelles à vendre sont passées de 4,4 millions d’unités en mai 2007 à 2 ,7 millions [2] aujourd’hui, ce qui représente un niveau plus ou moins normal. D’autre part, l’ « inventaire caché », dont la plupart des commentateurs parlent comme d’une source d’instabilité supplémentaire, est aussi en baisse. Il s’agit des habitations en passe d’être saisies mais pas encore mises sur le marché. Le nombre de maisons individuelles qui ont des arriérés hypothécaires de plus de 90 jours ou qui sont en procédure de saisie a chuté d’un plus haut à 5,1 millions en 2009 à 3,9 millions [3] et de récents programmes gouvernementaux offrent des allègements hypothécaires qui pourraient accélérer le taux de réduction.

Le nombre de mises en chantier de maisons neuves a fortement baissé, passant de plus de 2 millions en annualisé en 2005 à moins de 500.000 début 2009. Ce chiffre est remonté à 700.000 ces derniers mois mais cela reste moins d’un tiers du point le plus haut [4]. Mais la formation des ménages revenant à son niveau normal, il va bientôt redevenir nécessaire de construire plus d’habitations pour héberger les 1,3 millions de foyers qui se constituent chaque année.

Les prix des habitations et les taux hypothécaires étant tous deux très bas, les conditions d’accession à la propriété semblent être les meilleures depuis des décennies. Le prix moyen d’un logement aux Etats-Unis représente seulement 2,7 fois le revenu familial moyen [5], comparé à plus de 5 fois pour le Royaume-Uni [6], tandis que la valeur moyenne d’une habitation aux Etats-Unis n’est que 1,14 fois son coût de remplacement, son niveau le plus bas depuis 1975 [7]. Simultanément, dans beaucoup de régions, acheter une habitation revient moins chers que de louer et on s’attend à une augmentation de l’achat de propriétés en tant qu’investissement financier. Dans ce contexte, il semble que le marché de l’immobilier aux Etats-Unis offre en ce moment des opportunités uniques et son rétablissement devrait stimuler l’économie en général.

D’ailleurs, en anticipation du rétablissement du marché de l’immobilier, beaucoup d’entreprises sensibles au crédit ont eu un bon rendement ces derniers mois. Néanmoins, la plupart des banques ont été à la remorque de la reprise, car affectées par la réapparition de la problématique de la dette souveraine en Europe. Les actions de la Bank of America, par exemple, sont négociées à des prix qui semblent très attractifs, comparés aux actifs qu’elle détient. La plupart des banques américaines ont levé du capital depuis 2008, renforçant leur capacité à prêter et à survivre aux problèmes systémiques, et ceci devrait limiter le risque de nouvelles baisses du prix de leurs actions. Alors que notre portefeuille était largement sous-pondéré sur le secteur financier depuis ces sept dernières années, nous allons augmenter notre exposition à une sélection de banques américaines, qui semblent sous-évaluées malgré la solidité de leur bilan.

Les Etats-Unis ont déjà été en difficulté auparavant, mais leur culture capitaliste et entrepreneuriale les a toujours aidés à rebondir. Nous souhaitons être à même d’en profiter quand le moment viendra.