Londres consolide sa position de marché de bureaux le plus cher du monde

D’après le classement annuel des villes les plus chères du monde en termes de coûts d’occupation de bureaux, Office Space Across the World, publié par Cushman & Wakefield, le quartier du West End à Londres est pour la 3ème année consécutive, le marché de bureaux le plus cher du monde, suivi de Hong Kong et New York.

Les loyers « prime » du West End de Londres ont augmenté de 4,6% en 2014 mais restent 13% inférieurs au pic de 2007.

« Londres continue d’attirer de grandes entreprises internationales. Les conditions économiques au Royaume-Uni s’améliorent et la demande d’espaces de bureaux va augmenter en 2015. L’offre se réduit et une nouvelle croissance des loyers est attendue », explique Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

En 2014, les loyers ont progressé de 7% au niveau mondial, soit plus du double de la moyenne annuelle d’environ 3% enregistrée depuis 2010. De façon générale, les principaux marchés de bureaux ont réaffirmé leur place dans le classement, aux dépens des marchés secondaires. Les entreprises restent prudentes par rapport aux conditions de bail et aux risques géopolitiques.

EUROPE-MIDDLE EAST-AFRICA (EMEA)

Un des facteurs principaux caractérisant le marché européen de bureaux, est le faible niveau de développement des deux dernières années. Malgré une amélioration récente dans le secteur de la construction, la reprise sera favorisée par l’offre, les utilisateurs continuant à rechercher des espaces de qualité qui offrent un cadre de travail attractif, dans un marché de l’emploi très concurrentiel.

Cependant, il y a une certaine divergence sur les marchés sous-offreurs tels que Londres ; afin de sécuriser leur place, certains utilisateurs déménagent plus tôt que prévu, pour occuper les plateaux plus grands et plus flexibles. Comme l’offre de qualité se raréfie, les actifs secondaires deviennent une option envisageable, et une hausse des loyers est à prévoir dans les 12 prochains mois.

Après Londres, qui consolide son statut de véritable ville carrefour et malgré une baisse de 17% des loyers « prime » due aux sanctions imposées suite à l’annexion de la Crimée, Moscou se classe deuxième de la zone EMEA.

Paris reste derrière Londres et Moscou le 3e marché des bureaux le plus cher d’Europe. Toutefois, le loyer prime du quartier central des affaires parisien accuse une légère baisse d’une année sur l’autre, qui tient essentiellement au nombre limité de transactions portant sur des actifs parisiens neufs-restructurés.

« La raréfaction de telles offres s’est de fait accentuée, incitant parfois les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le conseil, la finance ou les nouvelles technologies à reporter leur demande sur des biens rénovés de grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout en conservant une adresse dans les plus beaux quartiers de la capitale, comme Salesforce dans l’ancien siège d’Alcatel dans le 7ème », souligne Olivier Gérard.

Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives est plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire.

« Les mesures d’accompagnement demeurent en outre un élément déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer parfois importantes et soulignant l’écart entre valeurs faciales et valeurs économiques, les utilisateurs ont ainsi profité de conditions de négociation généralement plus avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires », précise Olivier Gérard.

Dublin connait l’augmentation la plus forte et gagne six places pour se classer au 19ème rang mondial.

ASIE PACIFIQUE

L’activité locative continue à se renforcer en Asie Pacifique, mais à des degrés divers. Avec une demande contenue dans certains principaux marchés de bureaux, et une croissance positive du secteur des services, nous nous attendons à une croissance continue des loyers dans les villes carrefour de la région en 2015.

« La majorité des marchés connaissent des taux de vacance inférieurs à 7%. Les valeurs locatives se maintiendront malgré l’arrivée de nouveaux projets. Il y a cependant quelques exceptions : dans certaines villes chinoises secondaires et certaines villes australiennes, l’offre existante et les nouveaux projets limiteront la croissance des loyers », précise Olivier Gérard.

Après Hong Kong qui se classe deuxième, New Dehli est la seconde ville d’Asie Pacifique la mieux classée au niveau mondial, suivie par Tokyo à la troisième place. Pékin conserve une solide quatrième place au niveau régional. Manille a enregistré la plus forte augmentation des coûts d’occupation de la région Asie Pacifique, la croissance dans le secteur des services externalisés ou délocalisés devant continuer à tirer la demande de bureaux.

AMÉRIQUES

« La reprise économique aux États-Unis accélère le rythme de la commercialisation de bureaux et explique que les conditions de négociation soient de plus en plus favorables aux propriétaires », explique Olivier Gérard.

Manhattan, à New York conserve sa première place du classement régional, suivi de Rio de Janeiro et de São Paolo au Brésil.

New York City a continué à enregistrer une solide amélioration du marché de l’emploi, et, comme cela a été le cas pendant toute la période de reprise, une grande partie de l’augmentation des emplois utilisateurs de bureaux est venue des secteurs de la technologie, de la publicité, des médias et de l’information.

L’activité des utilisateurs à New York a été alimentée par de grandes opérations, avec une demande placée totale impressionnante, atteignant environ 3 millions de m² en 2014 (32,8 millions sq.f.), soit le plus haut niveau depuis plus de 15 ans. L’activité a été soutenue par le retour des « méga-deals », 28 transactions supérieures à 9 300 m² (100.000 sq.f.) ayant été achevés, tandis qu’une forte activité en location a ramené le taux de vacance à un chiffre, une première depuis 2012.

Bogota a connu la plus forte croissance du coût d’occupation (26,2%) et arrive à la 6ème place du classement régional.