Les investisseurs internationaux maintiennent leur intérêt pour le marché parisien, malgré le contexte économique

La conjoncture économique concentre la quasi-totalité des flux de capitaux sur les actifs primes, ce qui se reflète par une hausse de la part du volume d’investissement des quatre principaux marchés que sont le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et les pays nordiques – qui fournissent à eux seuls 80% du volume régional. Les investisseurs étrangers contribuent à une forte progression du capital investi en concentrant leurs efforts sur les grandes villes comme Paris ou Londres, qui reste la zone d’investissement immobilier privilégiée des investisseurs internationaux, notamment Chinois.

La disponibilité des capitaux a fait baisser les taux de rendement prime des bureaux des quartiers d’affaires des grandes villes. Seules les villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich) et Stockholm voient une reprise de la valeur des bureaux, supérieure à leur niveau record d’avant la crise. A Paris, les taux de rendement des bureaux des quartiers d’affaires restent 27% en-dessous du niveau record.

Mahdi Mokrane, Directeur de la Recherche & Stratégie chez LaSalle Investment Management, commente : « avec un PIB stable et un fort taux de chômage, la France pourrait bien entrer en récession en 2013 ».

Ce baromètre montre également que le Royaume-Uni et l’Allemagne sont désormais les marchés les plus attractifs d’Europe pour les investisseurs immobiliers, aussi bien pour les marchés de la dette à rendements élevés et que pour ceux de la dette mezzanine. « Mais sur ce marché des rendements élevés, une expérience technique de l’immobilier "core" est requise : cette expérience, seuls de rares acteurs peuvent s’en prévaloir », souligne M. Mokrane.

C’est parce qu’il existe un bouleversement au sein des banques européennes – dû à des bilans excessivement longs et des modifications de réglementation – que la plupart d’entre eux sont poussés à faire des économies et se concentrer sur des prêts seniors sur des actifs de grande qualité dans leur marché national. De nouvelles sources de capitaux se sont également principalement concentrées sur la dette senior dans les marchés principaux. Dans ce contexte, la dette mezzanine n’est disponible que pour une poignée de prestataires spécialisés.

En concevant leur stratégie d’investissement internationale, les investisseurs devraient également être attentifs aux modifications de régime fiscal affectant l’investissement immobilier en Europe. Economies fragiles et déficits élevés encouragent les gouvernements à chercher des sources de revenus supplémentaires là où ils le peuvent, et les investisseurs étrangers apparaissent comme une solution alternative.

Malgré des perspectives de croissance à court-terme revues à la baisse sur les marchés obligataires européens, le marché ne semble pas revenir à un positionnement d’aversion au risque tel qu’après 2008, les marchés restant d’ailleurs étonnamment solides.

Alors que la confiance augmente progressivement envers la Banque Centrale Européenne, les stratégies focalisées sur la capacité à sécuriser les actifs détenus par des investisseurs en difficulté (« distressed assets ») dans les pays en crise seront de plus en plus attractives. Les experts marché de LaSalle affirment que ces opportunités ne seront pas nombreuses et que les investisseurs devront être très sélectifs dans les marchés et les actifs qu’ils ciblent. De plus, une certaine patience sera requise dans les transactions car beaucoup de vendeurs espèrent des prix qui restent bien plus élevés que ceux que les acheteurs proposent.

Perspectives générales

Les marchés immobiliers internationaux ont connu une croissance constante sur le premier semestre 2013, croissance qui varie sensiblement selon les pays, pendant que les marchés de capitaux, au contraire, se sont rapidement rétablis et ont même dans certains pays retrouvé des prix atteignant ou dépassant des niveaux pré-crise, selon la Stratégique Annuelle d’Investissement (Investment Strategy Annual – ISA) du premier semestre 2013 de LaSalle.

Les principales observations de LaSalle à propos des marchés de capitaux internationaux comprennent :

• La hausse récente des taux d’intérêts aux Etats-Unis, en Royaume-Uni, en Allemagne et au Japon signale un point d’inflexion pour les investisseurs immobiliers. La pression sur les prix sera moindre car le coût de la dette augmente de 50 à 100 points de base pour ces pays.
• Le grand changement réside dans le fait que les marchés de capitaux commencent à anticiper un « changement de régime » – dans lequel l’assouplissement monétaire quantitatif est réduit et que les autres indicateurs macroéconomiques, comme le chômage et le taux d’utilisation des capacités, retrouvent des niveaux plus sains.
• Les marchés immobiliers private equity peuvent s’attendre à un ralentissement dans les mois à venir, à mesure que les flux de capitaux, alimentés par des crédits bon marché et les émissions d’actions REIT, ralentissent.
• Cette baisse des flux de capitaux sera profitable aux investisseurs en immobilier commercial dans beaucoup de pays, surtout ceux où la pression des capitaux propulsaient les prix à des niveaux insoutenables. Les coûts d’emprunt très faibles ont commencé à relancer les pires tendances cycliques de l’immobilier, ce qui pourrait augmenter la volatilité de toute la classe d’actifs. Le changement de régime réduira la pression des prix sur l’immobilier, qui vient elle-même de l’abondance des dettes bon marché.

Le rapport identifie deux tendances de fond – la volonté d’améliorer les fondamentaux économiques et d’augmenter le rendement des obligations – et remarque que même s’il reste généralement en phase, l’immobilier génèrera de bons résultats par rapport aux autres classes d’actifs, en particulier les titres à taux fixe. Des problèmes apparaîtront si la hausse des rendements obligataires dépasse la progression des fondamentaux ou la croissance du revenu net d’exploitation.

Jacques Gordon, Directeur monde de la Recherche et Stratégie de LaSalle Investment Management commente : « avec une telle volatilité des marchés des actions et des obligations, l’immobilier est actuellement un investissement plutôt stable. La hausse des prix de l’immobilier a été époustouflante cette année et nous n’attendons plus d’augmentation de valeur sur certains segments comme les actifs de bureaux « trophées » localisés dans les grands marchés immobiliers. Nous prévoyons cependant de belles opportunités de création de valeur pour les actifs logistiques, commerces et l’ensemble des actifs dit "core +" ».

Le rapport a également montré des opportunités pour les investisseurs sur des secteurs plutôt délaissés au niveau global, comme les dettes senior-mezzanines européennes ou les zones commerciales, qui sont de bonnes alternatives à l’e-commerce.