Un très bon semestre pour la gestion de convictions !

Le paysage global en Europe reste marqué par une croissance économique qui se raffermit même si, pour s’épanouir, elle aurait besoin de réformes structurelles toujours à l’état de projet dans les grands pays (à l’exception de l’Allemagne). En outre, l’inflation « coeur » (essentiellement corrélée aux pressions salariales) demeure faible (+1% estimé pour la zone Euro en Juillet alors que le mandat de la Banque Centrale Européenne est de limiter la progression à 2% au maximum). Dans ce cadre, la normalisation en cours de la politique monétaire sera très graduelle en Europe.

Les foncières européennes vont bénéficier de trois effets positifs :

1) Le premier tient à l’enrichissement de l’offre avec l’augmentation de capital (qui s’apparente à une introduction en bourse compte tenu du caractère anecdotique de la cotation actuelle) de Carmila qui sera la troisième foncière de commerces européenne en taille après Unibail et Klépierre. Elle se caractérise positivement par son arrimage à des hypermarchés Carrefour (les ventes alimentaires ne progressent pas mais elles génèrent des flux récurrents dans les galeries marchandes adjacentes) et par un pipeline de développement qui, en relatif, n’est dépassé que par celui d’Altarea.

2) Le second tient au retour de la thématique des fusions acquisitions dans un secteur qui en a manqué cruellement ces dernières années (sauf sur le segment du résidentiel allemand). Après Blackstone offrant deux milliards d’euros pour acquérir la foncière de bureaux finlandaise Sponda, c’est Gecina qui rachète Eurosic pour une valorisation proche de l’ANR de sa cible, soit avec une prime de 20% sur les cours de bourse pré-opération. Cela permet la constitution de la plus grosse foncière de bureaux en Europe continentale qui offrira une alternative crédible aux investisseurs globaux préoccupés par les conséquences possibles du Brexit sur British Land et Land Securities.

3) Le troisième, qui devrait apparaître dans quelques jours avec les publications des résultats semestriels, tiendra à l’amélioration des revenus locatifs à périmètre constant, à la poursuite de la baisse des coûts de financement et à une hausse sensible des valeurs d’Actif Net Réévalué. Nous avons déjà eu un aperçu de cette hausse pour Gecina qui a annoncé pour les six premiers mois de 2017 une progression de 25,6% de la valeur de son patrimoine résidentiel et de 6,5% pour ses actifs de bureaux à Paris.

Pour sa part, à la faveur d’une collecte redevenue nettement positive, votre fonds a continué de se renforcer sur des segments immobiliers alternatifs (Foncière Des Murs en hôtellerie) et sur des valeurs dont la décote nous paraît injustifiée (NSI aux Pays-Bas, Demire Real Estate en Allemagne, ANF Immobilier en France) tout en maintenant une poche de liquidité conséquente.