Toulouse : le marché des bureaux enregistre un très bon niveau avec 162 000 m² placés en 2017

Après une belle année 2016, l’année 2017 est à nouveau très satisfaisante avec 162 000 m² placés. Les transactions dans l’ancien représentent 55% des volumes placés. Le niveau des comptes propres reste important, concentrant plus de 20% des volumes enregistrés, à un niveau légèrement supérieur à celui de 2016.

En 2017, le marché a été fortement tiré par les grandes transactions. En effet, 8 deals supérieurs à 5 000 m² se sont signés sur le marché toulousain, comme par exemple les 12 000 m² pris à bail par la société Spherea Test & Services sur l’opération de V3J, au sein du parc de Basso Cambo ou encore la signature de 8 400 m² par Airbus Group dans l’immeuble GALAXIA à Blagnac.

Parmi les principaux comptes-propres de l’année, on compte celui de ATR pour 6 800 m² sur Blagnac, la société CEA Tech qui s’installe sur environ 6 800 m² dans la zone de Labège Innopole ou encore la Banque Populaire à Balma pour 5 200 m².

Les secteurs de l’Ouest, notamment la commune de Blagnac, et du Sud-Est, principalement le secteur Labège Innopole, ont tiré leur épingle du jeu en 2017 : à eux deux ils concentrent plus de 50% des volumes placés.

Les loyers de bureaux connaissent une légère progression entre 2016 et 2017

Dans le centre-ville, l’opération RIVERSIDE, en cours de commercialisation, et l’opération ELIPSYS se louent sur une base de 195 €/m² HT/HC/an et représentent les références de bureaux neufs. En seconde main, le loyer moyen s’élève à 165€ ; cependant le loyer prime peut dépasser les 200 €/m² HT/HC/an pour des biens de bonne qualité et bien situés. En périphérie, le loyer moyen varie entre 118 €/m² pour des biens de seconde main à 150 €/m² pour des biens neufs. Les mesures d’accompagnement permettent de maintenir les valeurs faciales : elles représentent en moyenne de 12 % à 20 % de la période de bail suivant l’importance de la transaction.

L’offre à un an reste stable en 2017

La stabilité de l’offre à un an cache deux tendances contraires : l’offre de seconde main est en baisse de 6% suite à un bon niveau de commercialisation. En 2016, le niveau de l’offre neuve avait atteint un plancher qui devenait inquiétant pour la dynamique du marché ; en 2017, de nouvelles offres viennent réalimenter le stock. Cependant l’offre neuve ne représente que 17% de l’offre globale, niveau inférieur à la moyenne nationale (26%).

Parmi les offres en cours de réalisation les plus significatives, on trouve l’opération RIVERSIDE en centre-ville pour 11 400 m², GOLF PARK sur le parc de Basso Cambo pour 9 000 m² ou encore ID BALMA sur la Zac de Balma pour 4 000 m².

« 20% de l’offre neuve se situe en centre-ville contre 80% en périphérie. Nous avons une quinzaine d’immeubles en cours de livraison. Mais l’offre neuve reste encore limitée et ne permet pas de répondre entièrement aux demandes du marché », indique Marc Delpoux, Directeur Régional Associé.

En ce qui concerne l’offre future, le rythme des livraisons attendues est régulier pour les années à venir.

À titre d’exemple, l’opération EQUINOX sur la Zac des Ramassiers à Colomiers devrait être livrée en 2019 : elle se composera de deux bâtiments de 6 000 m², qui seront lancés en blanc. Les livraisons se poursuivront sur 2020 et 2021, avec notamment l’opération AIR D’ENVOL à Blagnac pour 16 500 m², dont le bâtiment DAURAT de 6 500 m² qui sera lancé en blanc, l’opération ALPHA BRAVO à Toulouse Saint-Martin du Touch pour 16 000 m² en quatre immeubles ou encore le programme NEOFIS sur le parc de Basso Cambo à Toulouse.

L’investissement en bureaux à Toulouse progresse de 117% et atteint les 262 M€

Le marché est tiré par 7 transactions supérieures à 10M€, dont notamment l’acquisition par PRIMONIAL de l’immeuble GOLF PARK à Toulouse pour un total de 100M€. En dehors du deal de 18,5M€ sur l’immeuble Le Totem par l’investisseur allemand KANAM GRUND, l’ensemble des acquisitions concerne des investisseurs français. Pour la 1ère année, le taux de rendement prime franchit la barre de 6% pour atteindre les 5,40%.