Savills lance un appel de financement pour le plus important projet du secteur locatif privé d’Irlande, évalué à plus de 425 M€

Choisi pour lancer le projet immobilier « Dublin Living », Savills lance un appel de propositions de financement prospectif pour ce portefeuille unique en son genre. La vente, qui représente l’offre publique la plus importante du secteur locatif privé en Irlande, comprend environ 1 170 unités réparties entre quatre complexes distincts.

Pour le marché irlandais, il s’agit de la première plateforme d’investissement dans le secteur locatif privé à aussi grande échelle. L’ensemble se compose de quatre nouveaux projets résidentiels : Mount Argus et St. Clare’s à Harold’s Cross, Dublin 6W ; Carriglea à Bluebell, Dublin 12 ; et le site de Cabra Road à Dublin 7. Marlet Property Group et son partenaire financier M&G Investments, une firme internationale de gestion d’actifs, sont propriétaires des sites d’aménagement.

En fonction des indicateurs locatifs actuels pour des complexes d’habitation multifamiliaux existants, la valeur locative nette estimée du portefeuille se situe aujourd’hui autour de 20,5 M€, compte tenu des frais d’exploitation.

Toutefois, étant donné la pénurie de logements locatifs privés à Dublin qui engendre une pression à la hausse des loyers, la valeur locative des quatre projets envisagés devrait s’apprécier sensiblement au cours de leur période de construction, avec une livraison s’échelonnant en plusieurs phases, du second semestre de 2018 au début de 2020.

John McCartney, Directeur Research Savills souligne que le nombre de foyers habitant en location privée à Dublin a augmenté de 42 400 depuis 2012. Cependant, le peu d’immeubles locatifs qui sont construits ne suffit pas à une demande locative en hausse constante, et le taux de vacance actuel dans le secteur locatif privé de Dublin n’est plus que de 1,45 %. Non seulement la population de Dublin augmente d’environ 1,4 % (20 000 personnes par an), mais aussi les données d’un récent recensement révèlent une tendance à l’urbanisation en Irlande. En raison de l’important déséquilibre qui s’est installé entre l’offre et la demande, Savills s’attend à une croissance continue, avec de nouveaux loyers résidentiels à Dublin qui augmenteront en moyenne de 7,3 % par an, soit un taux composé de 14,5 % jusqu’en mi-2019.

Le portefeuille est évalué à plus de 425 M€, ce qui revient à un rendement net estimé aujourd’hui à environ 4,6 %, déduction faite des frais à la charge de l’acheteur, et devrait susciter l’intérêt d’investisseurs tant locaux qu’étrangers souhaitant s’assurer une présence forte sur le marché locatif privé de Dublin et bénéficier ainsi des perspectives de croissance locative de la ville.

Domhnaill O’Sullivan, Savills Irlande, résume : « Ce portefeuille exclusif présente une excellente occasion de financement prospectif permettant d’acquérir une portion significative des nouvelles unités disponibles dans le secteur locatif privé d’une capitale européenne cosmopolite, prospère et dynamique à un moment où les prix de l’immobilier et les loyers s’y maintiennent solidement à la hausse. Les projets d’aménagement sont tous situés dans des quartiers résidentiels établis qui affichent une demande locative extrêmement forte, attractive pour des investisseurs variés, aussi bien à l’échelle nationale qu’à l’échelle internationale. »

Les quatre complexes de qualité supérieure proposeront en location privée une gamme de spacieux appartements résidentiels : la majorité à deux chambres à coucher (750 unités) ; d’autres à une chambre (255 unités) ; et le reste à trois chambres (165 unités). Toutes seront d’une finition impeccable, répondant à des critères très stricts, avec cuisines et salles de bain entièrement équipées. Les résidents profiteront de prestations de pointe, notamment salons, business centres, salles de réunion, salles de gym et services de concierge. De grandes et belles aires communes ont également été prévues de même que d’attrayants espaces paysagés.

Selon Savills, la demande locative sera exceptionnellement élevée pour les quatre projets d’aménagement qui présentent l’avantage d’être à proximité du centre de Dublin ainsi que très bien desservis par les réseaux de transport urbains.

• Mount Argus, à Harold’s Cross, est considéré comme l’un des quartiers résidentiels les plus en vue de Dublin Sud, situé à seulement 2 km au sud-ouest de St. Stephen’s Green. On y trouve une variété de boutiques, commerces, bistrots et cafés ainsi que des agréments récréatifs dont le Mount Argus Park adjacent et le Harold’s Cross Park tout proche. Il est très bien relié aux transports en commun et compte un couloir rapide d’autobus assurant l’accès rapide au centre-ville ou plus loin.

Mount Argus est le premier projet du portefeuille déjà en chantier, et la plus grande partie de la superstructure est maintenant en place sur le site de 1,8 ha (4,45 acres). Il comportera 180 appartements dans huit immeubles d’habitation variant en hauteur de trois à cinq étages plus un parking souterrain d’environ 280 places. Les plans prévoient 25 unités à une chambre à coucher, 130 unités à deux chambres et 25 unités à trois chambres, représentant une valeur locative nette estimée à quelque 3,3 M€ par an en fonction des loyers courants actuels. La livraison du complexe Mount Argus est prévue pour la seconde moitié de 2018.

• St. Clare’s est également situé à Harold’s Cross, à environ 500 m au nord du site de Mount Argus, sur un terrain de 1.7 ha où s’élevait le couvent de Sainte-Claire, construit en 1803. Le projet comprend 220 appartements ainsi qu’un parking souterrain sécurisé de 154 places. Sept nouveaux immeubles d’habitation haut de gamme de plusieurs étages sont prévus en plus du couvent et de la chapelle d’origine, qui seront convertis en appartements et autres installations d’agrément pour les résidents.

Le plan inclut 58 unités à une chambre à coucher, 127 unités à deux chambres et 35 unités à trois chambres, ainsi qu’une crèche. Le complexe St. Clare’s, dont la livraison est fixée pour 2019, représente une valeur locative nette estimée à environ 4 M€ par an en fonction des loyers courants actuels.

• Le site de Carriglea se trouve au bord de la rivière Camac, à 5 km au sud-ouest du centre-ville de Dublin, adjacent au Lansdowne Valley Park, au golf Pitch & Putt et au château historique de Drimnagh. L’autoroute M50 ainsi que de nombreux employeurs, dont Our Lady’s Children’s Hospital et St. James Hospital, sont tous facilement accessibles. Le terminus de la Luas Ligne Rouge à Bluebell est à 3 minutes à pied du site. De là, le trajet en tram jusqu’à l’hôpital St. James prend environ 10 minutes, et 20 minutes jusqu’au centre-ville.

Le complexe de Carriglea, dont la livraison est fixée pour le début de 2020, prévoit un total de 362 appartements répartis dans dix immeubles d’habitation de belle prestance, à plusieurs étages, qui s’élèvent sur un terrain de 2,62 ha. Un mix de 75 unités à une chambre à coucher, 223 unités à deux chambres et 64 unités à trois chambres est proposé, ainsi qu’une crèche, un parking souterrain de 274 places, et des espaces paysagés aménagés avec goût. En fonction des loyers courants actuels, Carriglea représente une valeur locative nette estimée à environ 5,9 M€ par an.

• Le dernier projet, situé dans le quartier de Cabra, à Dublin 7, comprend 408 unités, ce qui en fait le plus grand actif du portefeuille. Cabra se trouve en périphérie du centre de Dublin, à environ 3 km au nord-ouest de la rue O’Connell et à 15 km au sud de l’aéroport de Dublin. Cabra s’étend au nord-est du Phoenix Park, l’un des plus grands parcs d’Europe.

Le complexe sera commodément situé à proximité de la nouvelle LUAS Cross City Line - le terminus de tramway n’est qu’à quelques minutes à pied - qui relie Cabra au centre-ville ainsi qu’aux quartiers plus excentrés. La nouvelle ligne est prolongée vers le nord jusqu’à Broombridge, avec une mise en service prévue pour décembre 2017.

Le site de Cabra se trouve à moins de 1 km de Grangegorman, un vaste projet de développement dédié à l’enseignement et à la santé publique. La direction des services de la santé s’y est installée tout comme le Dublin Institute of Technology (DIT), qui y regroupe actuellement l’ensemble de ses campus. à Grangegorman compte déjà plus de 10 000 personnes (personnel et étudiants) et ce chiffre devrait doubler rapidement. Lorsqu’il sera achevé tout à fait, ce sera l’un des plus grands centres d’enseignement en Irlande.

Le projet développera, sur un terrain de 3,92 ha huit immeubles d’habitation de plusieurs étages. Il comprendra 97 unités à une chambre à coucher, 270 unités à deux chambres 41 unités à trois chambres ainsi qu’environ 2 695 m2 d’espaces commerciaux, une petite unité de bureaux, une crèche et un parking de 429 places.

Le complexe de Cabra, dont la livraison est fixée pour le début de 2020, représente une valeur locative nette estimée à environ 7,3 M€ par an en fonction des loyers courants actuels.