Savills identifie les tendances immobilières de l’après Covid-19

Le secteur de la santé a reçu 2,5 trillions de dollars d’investissements entre 2015 et 2019 dans le monde. Ce chiffre devrait encore augmenter à la suite de l’épidémie de Covid-19 selon Savills, constituant des opportunités pour de nouveaux marchés tels que l’Inde, l’Espagne, l’Australie et l’Autriche. Des taux d’intérêt bas sur le long terme font de l’immobilier l’une classe d’actifs les plus attractive. Le déséquilibre entre les liquidités disponibles et le nombre limité d’actifs prime, maintient une concurrence élevée et des rendements bas.

Le Conseil international en immobilier Savills, passe en revue les grandes tendances déterminant les investissements immobiliers de demain, dans le monde, à travers une série d’articles et d’entretiens lancés aujourd’hui dans le cadre de son programme de recherche Impacts. Celui-ci aborde les « points de bascule » sociaux, environnementaux, démographiques et technologiques auxquels l’immobilier mondial se trouve aujourd’hui confronté.

Bien que le conflit commercial sino-américain ait été éclipsé par l’impact de la pandémie de Covid-19 cette année, il a, d’après Savills, contribué à accélérer certains changements dans l’organisation du commerce international. Le déménagement de nombreuses industries chinoises, qui a libéré de vastes étendues de terrains en périphérie des grandes villes au profit d’usages commerciaux et résidentiels, a également bénéficié à d’autres pays. Parmi ces derniers se trouve le Vietnam, dont les exportations de produits manufacturés vers les États-Unis ont augmenté de presque 36% en 2019, une hausse record. . Les loyers d’activité à Ho Chi Minh City, devenu un hub industriel important, ont par exemple grimpé de 54% entre juin 2018 et juin 2019. Parmi les principaux partenaires commerciaux des États-Unis l’année dernière, on peut citer également l’Inde, la Malaisie, la Thaïlande et la Corée du Sud, d’après Savills. L’Inde a ainsi vu ses zones industrielles se développer, notamment dans le secteur automobile, avec de gros investissements en immobilier par des acteurs comme Blackstone et Brookfield. Hors Asie-Pacifique, Savills détecte également une hausse des échanges commerciaux de pays comme l’Autriche, la Belgique, la France et les Pays-Bas, signalant la possibilité croissante d’opportunités pour des investisseurs immobiliers dans certains secteurs de ces pays.

À long terme, les difficultés commerciales avec les États-Unis pourraient accélérer la formation d’un espace de libre-échange régional asiatique ; un partenariat économique régional global composé de 16 nations de la région Asie-Pacifique et incluant la Chine, l’Australie, le Japon, l’Indonésie et la Corée du sud pourrait en effet être signé cette année et créer ainsi la plus grande zone de libre-échange au monde. Un tel événement contribuerait, selon Savills, à la richesse et la stabilité de la région, deux points essentiels pour les investisseurs en immobilier.

Savills aborde aussi dans Impacts le cas de la santé, destiné à devenir un des secteurs d’investissement immobilier les plus attractifs, ses entreprises cherchant à accélérer leur croissance et à s’étendre à l’international. D’après Savills, 2,5 trillions de dollars ont été investis en capital-risque dans le secteur de la santé, un indicateur majeur de sa future croissance et donc de sa demande pour des biens immobiliers. Ces cinq dernières années, cet investissement s’est principalement porté sur les États-Unis et la Chine, mais d’autres pays ont connu une croissance particulièrement forte en 2019 dans ce secteur, parmi lesquels l’Inde (+180% en un an), l’Espagne (+ 83%), l’Australie (+ 79%) et l’Autriche (+ 453%*). Ces pays ne sont peut-être pas encore identifiés comme cibles potentielles par les investisseurs dans l’immobilier de la santé, mais ils leur offrent d’après Savills l’opportunité de bâtir un portefeuille d’investissement autour de clusters d’innovation comportant une grande variété d’actifs allant d’incubateurs pour startups à des centres de R&D et des sièges d’entreprises.

Bien que des risques cycliques, économiques et politiques demeurent et aient été accentués par la pandémie en cours, les investisseurs vont continuer à cibler l’immobilier ; le déséquilibre entre les liquidités disponibles et le nombre limité d’actifs de haute qualité maintenant une concurrence élevée et des rendements bas. Les acquéreurs vont continuer à minimiser les risques à travers la diversification et la valorisation de leurs actifs, même si les circonstances exceptionnelles de 2020 vont en mener beaucoup à se focaliser, au moins dans un avenir immédiat, sur des actifs sûrs et de qualité tels que le bureau prime et les actifs logistiques de grandes villes mondiales comme Paris, Los Angeles, New York, Sydney et Tokyo. Cependant, à plus long terme, des villes plus petites mais innovantes telles que Barcelone et Stockholm ainsi que de grandes villes chinoises en développement, comme Shenzhen et Shanghai, deviendront à leur tour des investissements peu risqués pour investisseurs core. Les changements démographiques amèneront également des opportunités structurelles dans le logement collectif et les modèles d’exploitation mixtes.

D’après Savills, des évolutions structurelles dans le secteur retail, venues des États-Unis et du Royaume-Uni et arrivant à présent sur certains marchés d’Europe Continentale et d’Asie-Pacifique, offriront des opportunités d’achat d’actifs de commerce dont les loyers auront déjà été réévalués ou pourront l’être par les nouveaux propriétaires en raison de leur faible coût d’acquisition.

D’après Simon Hope, Directeur Marchés Capitaux Monde Savills : « L’impact de la pandémie de Covid-19 sur les stratégies des investisseurs est limitée mais accélère en revanche certaines tendances de fond déjà en cours depuis des années. On peut notamment citer la hausse du commerce en ligne, la fragilité des réseaux de distribution internationaux - affectés lors de la crise actuelle par les fermetures d’usines mais aussi et de plus en plus par les effets du changement climatique - et la constitution d’une nouvelle grande zone de libre-échange en Asie-Pacifique. Les investisseurs immobiliers doivent continuer à s’adapter à ces incertitudes. Un choix attentif des actifs, une diversification des investissements et la valorisation correcte des risques à long terme seront les clés du succès. Les opportunités soulignées par Impacts dans de nouveaux lieux comme en Inde, au Vietnam et dans des villes européennes innovantes ou des secteurs à forte croissance comme le marché de la santé représentent seulement quelques exemples de cette stratégie. »

« En temps de crise, l’immobilier est perçu comme un secteur refuge. Avec des taux d’intérêt historiquement bas il reste encore beaucoup de capital à investir, particulièrement de la part des investisseurs institutionnels qui doivent regarder à l’international pour réussir à investir tous leurs fonds. » ajoute Paul Tostevin, Directeur Recherche Monde Savills et co-directeur du programme Impacts.

« De nouvelles opportunités émergent, portées par des changements structurels identifiés par Impacts : les bouleversements amenés par le commerce en ligne qui forcent le retail à se réinventer, les avancées scientifiques qui transforment un secteur de la santé en croissance rapide, et même les changements géopolitiques liés à la guerre commerciale sino-américaine. Ces points de bascule précèdent la crise du Covid-19 mais leur impact sur l’immobilier se trouve amplifié et accéléré par la récente pandémie. »