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Pourquoi le potentiel de performance du segment résidentiel en Allemagne demeure élevé

La thématique du logement en Allemagne représente 31,6 % de l’indice EPRA Eurozone (à fin août 2017) et continue de délivrer la croissance locative la plus élevée de l’ensemble de la classe d’actif immobilière (+3,7 % sur un an glissant à périmètre constant à fin juin 2017 en moyenne malgré une indexation généralement inexistante).

Dans un environnement économique (plein emploi, croissance démographique) et politique (consensus autour de l’économie sociale de marché dont le fonctionnement du marché du logement est emblématique) favorable, le résidentiel bénéficie Outre-Rhin :

1) D’une situation relative positive en termes de valorisation future : les prix des logements dans l’agglomération de Berlin sont en moyenne deux fois inférieurs à ceux constatés à Paris. En outre, si on compare le rendement des loyers dans les deux villes avec le taux offert sur les placements sans risques (obligations d’État), l’écart de rémunération offert dans la capitale allemande est 150 points de base supérieur à celui constaté à Paris malgré des hausses de loyers moyennes beaucoup plus élevées en Allemagne. Il en résulte un intérêt fort des investisseurs privés et institutionnels, locaux comme internationaux, pour cette classe d’actifs et une hausse des prix dont les propriétaires institutionnels pourront tirer parti à l’avenir en accroissant leur politique de cessions à l’unité.

2) D’une tension élevée sur le marché de l’habitation Outre-Rhin qui tient à une hausse récente de la population dans les grandes villes sous l’effet de l’immigration. Ainsi, la hausse cumulée sur cinq ans de la population de Berlin à fin 2016 ressortait à 250 000 personnes alors que les constructions nouvelles n’ont pas dépassé 50 000 unités sur la période. La conséquence en est un écart croissant entre les loyers en place et les loyers nouveaux qui atteint 31 % à Berlin (sur le portefeuille de Deutsche Wohnen).

Le haut degré de régulation du marché par les pouvoirs publics n’entrave en rien ce phénomène favorable même s’il en étale les effets dans le temps, conduisant finalement à un niveau élevé d’« acceptabilité » sociale de la hausse et à l’émergence d’un phénomène « Gagnant-Gagnant » (au cœur du concept d’économie sociale de marché) qui vise également à ne pas décourager l’investissement de modernisation (nécessaire pour des immeubles souvent antérieurs aux années 1960) et la construction de nouveaux logements. La limitation des hausses de loyers (Kappunzgrenzenverordnung) et des charges de modernisation refacturées aux locataires comme le niveau de relocation de logements vacants limité par le Mietspiegelindex vont dans ce sens.

C’est pourquoi nous continuons d’être convaincus que le résidentiel allemand offre la meilleure perspective de rentabilité pour les investisseurs avec un niveau de prédictibilité élevé.

Dans ce contexte, nous favorisons la spécificité berlinoise (Deutsche Wohnen et Ado Properties) et la capacité de construction de logements neufs (Buwog et Vonovia qui déploie par ailleurs une ambitieuse offre de services annexes, source de revenus additionnels, à destination de ses locataires).

Laurent Saint Aubin , 19 septembre

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