Plus de 100 000 m² de transactions de bureaux à Madrid au 1er trimestre selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate

• La rareté de l’offre de qualité disponible et la croissance économique ont entraîné une hausse de 8 % du loyer moyen au cours des 12 derniers mois.

• La surface moyenne des transactions est passée de 600 m² à 850 m², reflétant l’essor de l’activité des entreprises basées à Madrid.

Après avoir atteint en 2015 leur meilleur niveau depuis le début de la crise, les volumes loués au 1er trimestre 2016 ont approché les 118 000 m² enregistrés l’année passée. Sachant que les grandes transactions ont été inexistantes entre janvier et mars 2016, la capacité de croissance organique du marché des bureaux est tout à fait remarquable.

BNP Paribas Real Estate discerne des signes de reprise des projets de construction, qui n’étaient pas perceptibles au cours des cinq dernières années. 93 000 m² de bureaux neufs ou rénovés devraient ainsi être livrés en 2016. Au vu du niveau actuel des loyers madrilènes et des perspectives en la matière, le rendement des nouveaux programmes devrait croître.

Le loyer moyen a continué à augmenter à Madrid, progressant de quelque 8 % en glissement annuel. Pour BNP Paribas Real Estate, cette tendance s’explique par la rareté de l’offre de qualité disponible, qui entraîne une augmentation des loyers pour les nouveaux baux portant sur des locaux qui possèdent une certification énergétique.

Le loyer prime est, pour sa part, orienté à la hausse depuis le milieu de l’année 2013. Au 1er trimestre 2016, il a atteint 29 €/m²/mois, enregistrant ainsi une progression trimestrielle de 3 % et annuelle de 9 % et sa sixième augmentation au cours des sept trimestres écoulés. La pénurie de bureaux modernes dans le quartier central des affaires et l’essor de l’activité économique alimentent cette hausse.

Le taux de vacance s’est monté à 15,2 % au 1er trimestre, en recul d’un demi-point par rapport à la fin de l’année 2015. Bien que restant élevé par comparaison avec la moyenne historique (9 %), il devrait continuer à diminuer tout au long de l’année pour s’établir, au final, à 13 % ou 14 %.

BNP Paribas Real Estate considère l’augmentation de la surface moyenne des baux comme un autre signe de la bonne santé du marché des bureaux. Alors qu’elle avoisinait les 600 m² entre 2010 et 2015, la surface moyenne des transactions de bureaux a presque atteint 850 m² au 1er trimestre 2016. Cette évolution reflète l’essor de l’activité des entreprises basées dans la capitale espagnole. Cette hausse s’est également accompagnée d’une augmentation du nombre de transactions. Depuis 2015, environ 100 contrats ont été conclus chaque trimestre, contre 60 à 70 pour la période allant de 2009 à 2014.

Pour Ilan Dalva, Directeur de la division Bureaux de BNP Paribas Real Estate Espagne, « les zones excentrées ont gagné en importance, attirant deux tiers des transactions. Il est intéressant de noter que la tendance observée pendant la crise, avec une majorité de transactions conclues à l’intérieur du cercle dessiné par le boulevard périphérique M-30, s’inverse. »
« Au cours des dernières années, les entreprises se sont rapprochées du centre-ville, car leurs structures de coûts leur permettaient de louer au cœur de la capitale pour un prix quasiment identique à ceux qui se pratiquaient de l’autre côté du périphérique M-30 » explique-t-il.

Du fait de la hausse des loyers, cette répartition entre différentes zones géographiques devrait se poursuivre au cours des trimestres à venir, l’offre disponible dans le centre et sur l’axe Castellana-Recoletos se tarissant progressivement.