Marché des Bureaux à Nantes en 2018 : un léger repli avec 107 100 m² placés et une hausse des transactions dans le neuf

Nantes se positionne ainsi en 6ème place des marchés régionaux, juste après Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux et Marseille, suivie de Montpellier et de Rennes.

« Ce retrait s’explique par la faible qualité du stock d’offre disponible suite au bon niveau de transaction des années précédentes. En revanche, les transactions réalisées dans le neuf sont en progression de 17%, notamment grâce à la prise à bail par la DGFIP de 3 900 m² dans le KIBORI sur Euronantes, Talent sur le MAYFLOWER (Ile de Nantes pour 2 500 m²) ou Nantes Métropole sur le POLARIS (Ile de Nantes) pour 6 300 m² », commente Christine Serra, Directrice Régionale Centre-Ouest de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Le centre-ville a été très actif, même si le manque d’offres disponibles a limité le volume de transactions tandis que l’Ouest, hors comptes propres, accuse un retrait des transactions lié principalement à la faiblesse de l’offre neuve disponible immédiatement et à la qualité du seconde main. En termes de comptes propres, notons celui d’I-BP à Saint Herblain pour 12 000 m² et Eurial à l’Est de l’agglomération pour 4 900 m².

L’offre à un an est en légère augmentation et représente 129 600 m². Des livraisons sont à prévoir courant 2019 sur les différents pôles tertiaires comme Euronantes avec Vendôme et Vizio, et à Saint Herblain avec Armen, Metronomy Park et Opale B. Il s’agit des secteurs très demandés où les livraisons ont été faibles en 2018. De plus, l’offre neuve à début 2018 était à son plus bas niveau, depuis plusieurs années. L’offre de seconde main continue à décroître, du fait de la faiblesse de l’offre neuve en 2018. « Cette baisse est moins forte que les années précédentes, l’offre de seconde main de qualité disponible étant désormais plus rare. Elle augmente principalement sur l’Est et l’Ouest de l’agglomération, avec, sur ce dernier secteur, la libération d’I-BP pour 8 600 m² suite à la construction de son clé en main à proximité », explique Christine Serra.

En termes d’offre neuve, le dynamisme du marché nantais ces dernières années a suscité le lancement de nombreuses opérations tertiaires neuves. Celles-ci sont relativement limitées en 2019 et se concentrent sur Euronantes / Ile de Nantes et le secteur Ouest, pôles tertiaires de référence. « L’ensemble des offres futures sur Euronantes et l’Ile de Nantes a été entièrement pré-commercialisé. On peut ainsi penser que, devant la pénurie d’offre sur ce secteur, la demande se reportera sur d’autres pôles tertiaires nantais. Le lancement en blanc sur l’Ouest de programmes de qualité tels que Armen, Metronomy Park (livraison 2019), Odysséa, Well.com et Oxane (livraison 2020) sont des signes de confiance sur la capacité du secteur à absorber ces offres », ajoute Christine Serra. Le renouveau de l’Est est amorcé avec la livraison d’actifs en 2020/2021 pour certains d’ores et déjà loués.

Concernant les valeurs locatives en 2018, elles ont évolué à la baisse dans le centre-ville du fait d’un nombre d’opérations sur Euronantes moins important qu’en 2017 et de la valeur locative de l’immeuble Le Cabestan à hauteur de 155 € HT HC /m²/an. « Toutefois devant la faiblesse de l’offre disponible en 2019, elles devraient progresser cette année. En périphérie, nous constatons que l’écart entre les loyers neuf et de seconde main creusent un écart dû au stock restreint dans le neuf et la qualité moindre du seconde main », conclut Christine Serra.

Investissement : deux opérations d’envergure contribuent à une hausse de 35% par rapport à 2017

Avec 183 millions d’euros investis en 2018 et un taux de rendement ‘prime’ de 4,75%, le marché nantais enregistre une hausse de 35 % en bureaux grâce aux deux transactions d’envergure : la vente de l’immeuble Berlingot, propriété du Groupe Lazard à Amundi dans le secteur d’Euronantes et la part des immeubles nantais du portefeuille Gecina vendue à Batipart. « Ces deux transactions représentent à elles seules plus de 130 millions d’euros soit 71 % du volume placés », commente Martin Chatillon, Responsable des Investissements de BNP Paribas Real Estate Transaction Centre-Ouest

Ainsi, 2018 a été marquée par un faible nombre d’opérations. Citons Magellan qui s’est positionné sur deux immeubles en VEFA non loués à des taux supérieurs à 7 % : Opale B à Saint Herblain et Initial au sein du quartier Ouche Buron à Nantes Est. « L’analyse des risques semble avoir été la bonne, puisque ces deux actifs non encore livrés font déjà l’objet de la convoitise des utilisateurs. L’attractivité du centre-ville se confirme avec la vente des Salorges 3, un immeuble de 2006 entièrement loué tandis qu’en périphérie, nous notons, à la Chapelle sur Erdre, la vente de l’ensemble Baltimore&Kingsale par la Foncière Bagan à un investisseur privé », précise Martin Chatillon.