MIPIM 2018 : Étude sur le marché de bureaux en europe

L’activité du marché européen des bureaux atteint son plus haut niveau en dix ans

Le meilleur volume de transactions de la décennie

En enregistrant sa meilleure performance des 10 dernières années, le marché locatif européen des bureaux s’est montré particulièrement actif en 2017. Ce dynamisme de marché a été observé dans la plupart des grandes villes européennes, en particulier en Allemagne, en France et au Royaume-Uni, où un nombre important de transactions de grandes surfaces a tiré les volumes commercialisés vers le haut. Bénéficiant des bonnes performances économiques de l’Allemagne, les 4 principaux marchés du pays ont enregistré une croissance de 23% par rapport à l’année dernière. Le volume de transactions a également progressé à « Central London » (+ 11%) par rapport à 2016. Ici encore, les grandes transactions ont affiché leur bonne santé, en dépassant leur moyenne de long terme de 55%. La demande placée a également considérablement progressé à « Central Paris » (+9%), grâce notamment à une très forte progression des deals de grandes surfaces. La plupart des marchés européens ont suivi cette tendance, notamment Dublin (+ 45%), Varsovie (+ 30%), Madrid (+ 29%), Milan (+ 20%) ou encore Amsterdam (+ 16%).

La contraction des taux de vacance en Europe fait grimper les loyers prime

Le taux de vacance a de nouveau diminué en moyenne en Europe en 2017 et a atteint des niveaux historiquement bas dans plusieurs marchés. Le volume d’espaces vacants a baissé dans les 4 plus grands marchés allemands (-16% par rapport au T4 2016). Il s’est également contracté à Paris, atteignant 6,5% (-30 pb par rapport à l’année dernière), mais la baisse la plus importante a été observée à Bucarest (-410 pb), suivie d’Amsterdam (-230 pb), Varsovie (-200 pb), Lisbonne et Madrid (-160 pb). En revanche, le taux de vacance a augmenté dans « Central London » avec 6,2% de locaux vacants (+50 pb par rapport à l’année dernière).

Les loyers prime ont majoritairement augmenté au cours des 12 derniers mois en Europe. C’est le cas dans « Central Paris » avec 850 € / m² / an, à Berlin (+ 16%, 396 € / m² / an), à Bruxelles (+ 13%, 310 € / m² / an) et à Milan (+ 12%, 550 € / m² / an), tandis qu’ils ont légèrement diminué dans « Central London ».

Nouveau record pour l’investissement

Les volumes ont fortement augmenté en 2017 avec 253 milliards d’euros [2] investis en Europe

Le volume total des investissements en immobilier d’entreprise en Europe a atteint 253 milliards d’euros en 2017, soit 10% de plus qu’en 2016. « Il s’agit d’un record jamais atteint pour le marché, dépassant même le précédent point haut de 245 milliards d’euros atteint en 2015. Le marché a en effet bénéficié de la conjonction de plusieurs facteurs : un environnement économique favorable, la baisse des taux de vacance et la disponibilité des liquidités. Le redressement de l’économie européenne et la performance des marchés utilisateur ont accru l’attrait de l’immobilier comme produit d’investissement », commente Larry Young, directeur du pôle International Investment Group chez BNP Paribas Real Estate.

Avec 43% du volume investi, les bureaux restent la typologie d’actifs la plus appréciée des investisseurs. Cette année a d’ailleurs été marquée par la vente d’immeubles phares tels que Cœur Défense à Paris, le Walkie-talkie et le Cheesegrater à Londres, ainsi que le Sony Center à Berlin.

La performance de 2017 a été menée par les villes allemandes. Le total des 4 principaux marchés allemands les place en tête du classement général. Autre record : les méga-transactions (> 100 M €) ont constitué près de la moitié des volumes. « Central London » est quant à lui de retour à la première place du classement des villes européennes en 2017, avec 16,8 milliards d’euros investis (+45%). Les inquiétudes exprimées par les investisseurs suite au référendum sur le Brexit semblent ainsi s’être évaporées, puisque les investisseurs étrangers continuent à dominer le marché. « Central Paris » retrouve la deuxième place avec un résultat stable par rapport à 2016 (-1%).

Les taux de rendement des bureaux ont poursuivi leur tendance à la baisse dans toute l’Europe, atteignant des planchers historiques à la fin de l’année 2017.

Les taux prime ont atteint 4,66% en moyenne au T4 2017 sur les 40 marchés analysés, soit une baisse de 30 points de base par rapport au T4 2016. Les acteurs du marché anticipant la poursuite des valeurs locatives, le taux prime est même passé sous la barre des 3,0% à Berlin, pour s’établir à 2,90%, qui constitue la référence la plus basse en Europe. Viennent ensuite Munich (3,0%), Paris (3,05%) et Madrid (3,25%). Le rendement des bureaux de Londres a légèrement augmenté suite au vote en faveur du Brexit, mais s’est depuis stabilisé à mesure que l’activité du marché s’est améliorée.

« D’après la plupart des indicateurs, la dynamique positive observée sur le marché européen des bureaux devrait se poursuivre en 2018. Les marchés utilisateurs devraient à nouveau enregistrer de bonnes performances en termes de taux de vacance, de valeurs locatives et de volume de transactions. Nous attendons une stabilisation des rendements prime tandis que la compression des rendements moyens devrait se poursuivre du fait d’un effet retard et de diffusion à l’ensemble du marché. En conséquence, le rendement global des bureaux devrait être à nouveau robuste dans de nombreuses villes européennes en 2018. Du côté des investisseurs, le principal défi consistera à trouver des actifs correspondant à leurs critères d’acquisition. Pour 2018, nous anticipons un élargissement des stratégies d’acquisition, avec notamment davantage de recherches s’orientant vers des localisations émergentes, des actifs value-added ou des opérations en blanc », conclut Richard Malle, Global Head of Research de BNP Paribas Real Estate.