Loyers Pinel et loyers libres en Ile-de-France

Nul ne peut nier que les chiffres du Pinel sont bons, avec plus ou moins 60 000 ventes en 2017 en France dont 13 000 en Ile-de-France, soit 43 % des réservations réalisées en Pinel. Le dispositif a donc rempli avec succès ses missions de soutien de l’activité et a été plébiscité par les investisseurs en recherche d’un produit défiscalisant.

Seules 17% des communes étudiées remplissent « l’objectif Pinel »

Pour rappel, les dispositifs de défiscalisation immobiliers en général et le dispositif Pinel en particulier ont des objectifs multiples :

• Soutenir l’activité du marché de la promotion,

• Lutter contre la crise du logement en offrant des loyers plus bas que les loyers libres et faciliter ainsi le logement des moins fortunés,

• Proposer un produit de défiscalisation à destination des particuliers tout en renouvelant le parc urbain du pays.

Dans sa conception initiale, les loyers Pinel devaient en moyenne être 20% en dessous des loyers libres. L’étude menée montre que seules 17% des communes présentent un écart de 0 à 20% entre loyers Pinel et loyers libres :

Ecart au m² entre loyers Pinel et loyers libres en Ile-de-France

Les bons résultats du Pinel ne doivent pas masquer des situations contrastées

Nul ne peut nier que les chiffres du Pinel sont bons, avec plus ou moins 60 000 ventes en 2017 en France dont 13 000 en Ile-de-France, soit 43 % des réservations réalisées en Pinel. Le dispositif a donc rempli avec succès ses missions de soutien de l’activité et a été plébiscité par les investisseurs en recherche d’un produit défiscalisant.

En revanche, le dispositif apparaît aujourd’hui trop corseté pour proposer une véritable offre conséquente de logements abordables sur le marché locatif. Le Pinel souffre de loyers imposés trop éloignés de la réalité du marché libre, qui, couplés à des contraintes de prix de vente, ne lui permettent pas de jouer à plein son rôle de modération du marché locatif.

Ainsi, dans des communes comme Paris, le dispositif PINEL est quasiment inapplicable au vu des différences de loyers (loyers libres environ 2 fois plus importants que les loyers Pinel). Plus étonnant, des marchés comme Gennevilliers, Romainville ou encore Champigny-sur-Marne présentent des différentiels très importants entre loyers libres et loyers Pinel (respectivement -68,3%, -52,2% et -51,1%), alors même qu’il s’agit de marchés où un manque de logements abordables se fait sentir.

Méthodologie de l’étude

INOVEFA Expertise a recensé sur l’ensemble de l’Ile-de-France les loyers du marché libre ainsi que les loyers plafonds Pinel par commune à surface équivalente. Suite à cette première analyse nous avons écarté de l’étude :

• Les communes avec moins de 10 références sur le marché locatif,

• Les communes situées en zone B2 pour lesquelles le dispositif Pinel ne s’applique pas systématiquement,

• Les appartements de moins de 15 m² et les appartements de plus de 250 m²

• Les communes de moins de 3 000 habitants

Rappelons par ailleurs qu’outre la limitation des loyers, le dispositif Pinel impose :

• Un plafond de prix de vente de 5 500 €/m² SHAB,

• Un plafond de prix de vente de 300 000 € à l’unité,

• Un plafond de ressources pour les futurs locataires. Enfin, soulignons que le plafond par zone est pondéré d’une formule tenant compte d’un coefficient et de la surface utile, nous ne prenons pas en compte ce coefficient dans notre étude.

L’étude finale porte donc sur 291 communes et les 20 arrondissements parisiens

Next Finance , 27 mars

Partager
Envoyer par courriel Email
Viadeo Viadeo

© Next Finance 2006 - 2018 - Tous droits réservés