Loi PACTE et crowdfunding immobilier : 5 clés pour réussir son investissement

« La France a toujours été à la pointe en matière de crowdfunding... et veut le rester ! », affirmait Bruno Le Maire sur Twitter le 28 mars, à l’occasion du Forum Entreprises en action(s). Avec la loi PACTE - qui ouvre le dispositif PEA-PME aux titres d’investissement issus du financement participatif (art. 32) - le gouvernement va clairement dans le sens du développement du crowdfunding et plus particulièrement du crowdfunding immobilier. Une aubaine pour les épargnants désireux d’investir et d’obtenir des rendements supérieurs à 8% ? Oui, mais à condition de respecter certaines règles clés pour investir dans les meilleures conditions.

1. Investir sur des plateformes éprouvées et réglementées

Ces dernières années de nombreuses plateformes se sont lancées sur cette niche du crowdfunding immobilier. Il est donc très important de se préoccuper de l’historique des plateformes envisagées pour son investissement.

Posez-vous les bonnes questions : combien de projets ont-ils déjà été financés ? Y-a-t-il eu des cas de retards sur les projets financés ? Quel pourcentage de réussite la plateforme affiche-t-elle ?

Un investissement dans l’immobilier, même via le financement participatif (il s’agira alors d’un revenu mobilier et non immobilier), s’envisage sur une certaine durée (allant généralement de 12 à 24 mois) et une fois devenu investisseur il est difficile de faire demi-tour. Aussi tournez-vous vers une plateforme agréée. Cherchez le macaron de la Marianne sur la page d’accueil de la plateforme que vous avez en vue. Ce sigle officiel atteste que l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnaît le statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) de la société de crowdfunding immobilier.

2. Cibler des projets solides et viables

C’est la base de toute sollicitation financière : le programme immobilier doit être à la fois viable et fiable pour être validé. Proposer un projet solide consiste notamment à se munir des bons documents, à savoir :

• L’analyse de faisabilité terminée et approuvée ;
• Le permis de construire « purgé » (c’est-à-dire plus susceptible de recours) ;
• Le financement bancaire accordé ;
• La prévente d’au moins 50 % des logements à construire.

3. Se renseigner sur le montage financier utilisé

Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de financer des programmes de promotion immobilière via la souscription de titres financiers (obligations). Ils touchent ensuite leur capital et leurs intérêts au moment du débouclage de l’opération. Ces informations (durée d’investissement et taux de rendements prévisionnels annuels, généralement compris entre 8 et 10%) sont fixées dès le début contractuellement. Par souci de transparence, les plateformes ont l’obligation de fournir aux investisseurs tous les détails du montage financier mis en place avec la société de promotion immobilière pour le projet donné.

Contrairement à des placements en Bourse qui offrent une liquidité forte à tout instant, ici il n’est pas possible de sortir de son investissement avant l’échéance du projet

Investir dans ce type de placement comporte une part de risque, comme celui de la perte partielle ou totale du montant investit en cas de faillite du promoteur immobilier. L’audit de la plateforme s’avère donc crucial afin de ne sélectionner que des projets de qualité.

4. Jauger le professionnalisme du promoteur

Les principaux risques associés au crowdfunding immobilier sont ceux liés à la promotion immobilière, à la réhabilitation ou à l’aménagement foncier. Ils peuvent être d’ordre financiers (solvabilité du promoteur, retard de construction ou dans la commercialisation) ou d’ordre technique et opérationnel (spécificité des sols, fiabilité des corps de travaux, complexité du projet).

Les plateformes ont établi, aux côtés d’organismes comme la Fédération des Promoteurs Immobiliers ou l’association FPF, des règles à respecter dans le processus de sélection des projets proposés aux investisseurs. On y retrouve les critères d’analyse de type administratif, juridique, financier, commercial et technique des projets de construction ou de rénovation. La question de l’analyse de la maison mère du promoteur immobilier est également primordiale et l’investisseur doit pouvoir avoir accès à ces analyses : quel est son quota de performance ? Est-il sur le marché depuis longtemps ? Quel est son taux de réussite ?

5. Réclamer un suivi régulier et précis

En tant qu’investisseur, vous avez droit à un suivi régulier de l’opération financée. Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier fournissent au moment de l’investissement un dossier détaillé du projet à la collecte. Une fois les fonds levés pour le promoteur, l’opération est clôturée et le processus d’investissement commence. Mais durant cette période, pouvant aller jusqu’à 24 mois, l’investisseur doit pouvoir avoir accès au déroulement du projet.