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Logement en Europe : un toit différent dans chaque pays

En 2016, le Crédit Foncier a réalisé une série de "matchs immobiliers" confrontant chaque mois la France à un autre pays européen sur les données économiques, démographiques et immobilières.

Les huit pays étudiés (Allemagne, Espagne, France, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni), représentent les trois quarts de la population de l’Union européenne.

Le Crédit Foncier publie une synthèse de ces études, dont il ressort de très fortes disparités.

A l’échelle européenne 7 ménages sur 10 sont propriétaires : c’est dans les pays d’Europe de l’Est (84 % en Pologne) et du Sud (79 % en Espagne et 73 % en Italie) que la proportion de propriétaires est la plus élevée ; a contrario elle n’est que de 53 % en Allemagne qui ferme le classement.

Les Européens vivent en majorité dans des maisons (60 %), mais leur proportion par rapport aux appartements décroît du Nord au Sud. Cette proportion est avant tout culturelle, car indépendante :

  • du caractère urbain : le Royaume-Uni, dont la part de la population urbaine (87 %) est la plus élevée en Europe (vs 72 % moyenne UE) compte pourtant 85 % de maisons ;
  • de la densité : les Espagnols sont les plus nombreux en Europe à vivre en appartement (67 %) en dépit d’une densité faible (91 hab. / km²) ; à l’inverse les Pays-Bas, avec une densité très importante (405 habitants / km²), comptent 80 % de maisons.

Au-delà de la croissance démographique, les besoins en logement dépendent également étroitement :

  • du nombre d’occupants par ménage : de 2,7 en Pologne à 2,0 en Allemagne (moyenne UE : 2,3) ;
  • de l’âge de départ du foyer familial : de 30 ans en Italie à 24 ans au Royaume-Uni (moyenne UE : 26 ans).

Les différences sont également importantes en matière de recours au crédit immobilier :

  • C’est en Europe du Nord que son recours est le plus important : l’encours de crédit immobilier par ménage propriétaire s’établit à 82 525 euros au Royaume-Uni et 81 433 euros aux Pays-Bas (moyenne UE 41 099 euros). Ce niveau s’explique, en fonction des pays, par le dynamisme du marché immobilier, une fiscalité favorable et des pratiques vis-à-vis du crédit différentes.
  • Dans le Sud de l’Europe, les ménages sont globalement moins endettés : 38 433 euros en Espagne, 32 540 euros au Portugal et 19 216 euros en Italie.
  • En Europe de l’Est, les ménages sont très peu endettés, à l’image de la Pologne (7 567 euros).

La France est dans une position intermédiaire avec un encours de crédit immobilier par ménage propriétaire égal à 47 096 euros. Le ratio encours / revenu moyen n’y est que de 63 % contre 81 % en Espagne et 126 % aux Pays-Bas.

La France est le pays où la durée de crédit immobilier est la plus courte (19 ans) alors que les durées de 25 ans et plus prédominent (Allemagne, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni). C’est aussi en France que les taux sont parmi les plus faibles (2015) : 2,0 % en Allemagne, 2,1 % en France, 2,6 % au Royaume-Uni, 3,6 % en Pologne.

Le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible : le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible est beaucoup moins élevé dans les pays d’Europe du Sud (17,1 % pour l’Italie, 18,3 % pour la France) qu’il ne l’est par exemple en Allemagne (27,3 %) ou aux Pays-Bas (29,4 %). Ces données sont, par ailleurs, sans lien avec l’évolution des coûts de construction qui ont connu, ces dix dernières années, une hausse de 42 % en Italie et de « seulement » 19 % en Pologne.

La crise financière a provoqué une très forte baisse des transactions immobilières dans de nombreux pays. Entre 2007 et 2012, elles ont accusé un repli de 62 % en Espagne, 45 % en Italie, 42 % au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. Globalement, la tendance s’est inversée depuis 2013, sans pour autant retrouver les niveaux d’avant-crise.
L’évolution des prix de l’immobilier entre 2006 et 2015 est quant à elle très disparate, s’inscrivant dans une fourchette allant de +30 % au Royaume-Uni à -22 % en Espagne.

Next Finance , Novembre 2016

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