Les foncières devraient continuer à surperformer les indices généralistes

Ce phénomène tient essentiellement à deux éléments :

1. Une reprise économique suffisamment molle et fragile en Europe pour garantir le maintien, encore pour une longue période, d’une politique monétaire expansionniste qui se traduit par des taux d’intérêt sans risque proches de zéro voire négatifs sur dix ans en Allemagne ou en Suisse.

2. La prise de conscience des qualités uniques du secteur en termes de surperformance moyenne (+9.3% par an sur les vingt dernières années incluant une contribution des dividendes supérieure à 40% de la progression) et de réduction de la volatilité (l’intégration d’une poche d’immobilier coté représentant 50% d’un portefeuille d’actions aurait réduit la volatilité moyenne de 10.23% à 8.71% sur les trois dernières années).

A cet égard, la création d’un secteur immobilier à part entière représentant 3.6% de la capitalisation boursière globale, par les fabricants d’indices MSCI et S&P, effective depuis le 1er Septembre, constitue une formidable opportunité pour populariser cette thématique en sus des flux entrants qu’il va continuer de générer.

Il est légitime dans ces conditions de s’interroger sur la persistance de cette surperformance dans les mois à venir. Autrement dit : est-il temps de prendre ses bénéfices sur le secteur ou bien la surperformance peut-elle se nourrir de perspectives nouvelles ?

Pour notre part, nous croyons que le secteur poursuivra sur une tendance favorable par rapport aux indices généralistes pour deux raisons :

1. La valorisation des foncières va continuer de réserver des surprises positives en raison de la poursuite de la réduction des coûts de financement qui s’étendra au-delà des plus grand acteurs. A cet égard, nous avons été favorablement impressionnés par l’émission obligataire de Citycon (2Mds de capitalisation boursière seulement), une foncière scandinave axée sur les centres commerciaux, qui a levé le 30 août dernier 350 millions à dix ans avec un coupon fixe de 1.25%. Jointe à une tendance à la reprise des loyers qui devrait s’affirmer dans le secteur des bureaux, cette situation pourrait conduire à des relèvements de dividendes. Rappelons, qu’aux cours actuels, le rendement global 2016 estimé des valeurs de l’indice dépasse 3.5%.

En outre, les experts font pleinement jouer en fin d’année les variations de taux de capitalisation dans leur modélisation, variation qui se traduira cette année par une ample compression.

Les niveaux de multiples du secteur ne nous paraissent pas dans ces conditions excessifs.

2. En termes relatifs, le marché va continuer de rechercher des valeurs offrant une visibilité supérieure compte tenu, encore une fois de la fragilité de la reprise économique dans un contexte potentiellement anxiogène pour les agents économiques. Les foncières avec leur chiffre d’affaires embarqué et la forte visibilité qu’ils offrent sur les niveaux de distribution de dividendes répondent à cette attente et devraient continuer de surperformer par rapport aux indices généralistes particulièrement en cas de correction des marchés Actions. En outre, certains acteurs du secteur ont su construire une base de croissance interne solide en accroissant la part des développements internes dans leur activité (Altarea-Cogedim et Unibail-Rodamco sur le segment du commerce, Beni Stabili et Icade en bureaux, Buwog dans le résidentiel). Enfin, notons que la profondeur du secteur (qui s’étend du résidentiel « acyclique ») au bureau non prime « sur-cyclique » permet aux gestionnaires spécialisés de jouer sur la sensibilité au cycle économique.

Au final, le risque serait que le secteur soit victime de son succès. Nous regrettons en effet la pauvreté du paysage en matière d’introduction en bourse, en particulier en France, sur des segments porteurs (détention des murs de résidences de service pour personnes âgées, résidences étudiantes, entreposage pour les particuliers, murs de data centers…).