Le marché des bureaux en régions : un record historique avec 693 500 m² placés au 1er semestre 2016

Une conjoncture favorable

Contraiement à 2015, la plupart des métropoles françaises seront créatrices d’emplois en 2016 avec près de 120 000 postes supplémentaires. La consommation des ménages devrait par ailleurs rester particulièrement robuste. Les dernières estimations de BNP Paribas annoncent une croissance du PIB de 1,3% pour fin 2016 et de 1% pour 2017.

« Le marché enregistre un pic historique avec une demande placée qui s’établit à 693 500 m² au 1er semestre 2016 dans les 16 principales métropoles régionales étudiées*, marquant une progression de 24% par rapport au 1er semestre 2015 », résume Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Trois villes régionales se démarquent grâce à une hausse conséquente de leur placement : Lyon (+76%), Nantes (+91%) et Strasbourg (+135%). Ce ne sont pas les seuls marchés en hausse ; c’est aussi le cas de Lille (+51%), Toulouse (+30%), Bordeaux (13%), Orléans (+59%), Metz (+55%) et Nancy (+56%). En revanche Rennes (-6%) et Dijon (-6%) affichent un léger recul et les quatre autres villes accusent une baisse plus marquée : Aix-Marseille (-24%), Montpellier (-34%), Rouen (-41%) et Grenoble (-32%). Seul le marché de Nice-Sophia est stable.

« Nous pourrions donc rééditer la performance historique de 2007 et dépasser le seuil des 1,5 million de m² placés  », précise Jean-Laurent de La Prade.

Tous les segments de surfaces bénéficient de l’embellie

Si le socle des petites surfaces (< 1 000 m²) reste solide, le fait marquant du 1er semestre concerne la forte progression des moyennes surfaces : «  Alors que depuis plusieurs années, le créneau des 1 000 – 5 000 m² s’érodait, sa hausse est spectaculaire au 1er semestre 2016 (+52%). Il représente aujourd’hui un tiers des transactions contre un quart l’année dernière  », explique Jean-Laurent de La Prade.Par ailleurs, dans un contexte de rareté d’offres neuves, les utilisateurs se sont reportés sur l’ancien. En effet, au cours de ce semestre, les transactions ont augmenté de 32% dans le 2nde main contre 15% dans le neuf. Les bailleurs ont sans doute réalisé des efforts afin de rénover et de remettre aux normes leurs locaux.Autre point à souligner : contrairement à l’an dernier, les transactions dans le neuf n’ont pas été spécialement portées par des comptes-propres ou des clés en main locatifs. Elles se sont majoritairement réalisées sur de l’offre disponible.

« En ce qui concerne les secteurs d’activités, le marché s’avère plus homogène par rapport à l’an dernier, avec une baisse du volume placé de la part du secteur de l’industrie et du secteur public, au profit des autres secteurs », décrypte Jean-Laurent de La Prade.

L’offre à un an de bureaux en Régions a augmenté de 7% depuis fin 2015 et s’élève à 2 560 000 m². L’offre neuve est en hausse de 15% avec 619 000 m² ; une telle augmentation n’a pas été enregistrée depuis 2008. Cette progression devrait se poursuivre dans les grandes métropoles ; en effet de grands programmes prennent place dans les villes régionales, avec notamment des projets de centre-ville bien ancrés comme Euroméditerranée ou Euronantes ou des chantiers en démarrage comme Euratlantique à Bordeaux ou Eurorennes, ainsi que d’autres à plus long terme comme Toulouse Matabiau. Autant de projets qui alimenteront les marchés en offre neuve.

L’investissement en bureaux en Régions a augmenté de 45% au premier semestre 2016 par rapport au premier semestre 2015 avec un volume global de 621 M€ investis. Il s’agit d’un marché à deux vitesses avec d’un côté, le marché du « prime » plébiscité par les institutionnels, et caractérisé par une poursuite de la baisse des taux dans un contexte d’augmentation de collecte et de demande très forte. De l’autre côté, on retrouve les produits Core + ou value added sur lesquels les taux commencent à se contracter. Face à la baisse des taux de rendement, les investisseurs optent pour des VEFA à risque et se diversifient par exemple sur les locaux d’activité. Autre tendance : les clés-en-main locatifs se développent sur le territoire. À Lyon, le marché reste dynamique avec 338M€ investis en bureaux au cours du premier semestre, dont 3 transactions supérieures à 50M€. Malgré un manque récurrent de produits disponibles, les investisseurs apprécient ce marché profond, lisible et bien géré.

Le marché tertiaire accélère plus vite dans les régions françaises que chez leurs homologues européennes

« Le volume des transactions en bureaux dans les régions en France progresse de 24% sur les douze derniers mois, alors qu’en parallèle la croissance des marchés comparables en Europe est limitée à 10%. Les loyers prime dans les régions françaises ont gagné en moyenne 21€/m² par rapport au niveau de l’avant crise, alors que pour les plus grands marchés européens, ils ont progressé en moyenne de 9€ et que les marchés régionaux étrangers ont perdu 13€/m² par rapport à juillet 2008  », conclut Guillaume Delattre.