La capacité de transformation est la clef de la performance des foncières cotées

La finalisation récente par Unibail-Rodamco de la cession du So Ouest Plaza à Levallois Perret pour 473,8 millions € (soit un taux de capitalisation voisin de 4%) et par la Société Foncière Lyonnaise d’In/Out à Boulogne-Billancourt auprès de la société de gestion Primonial pour 445 millions € (3,7% de taux de capitalisation) illustre la profondeur actuelle du marché de l’investissement en bureaux.

Ce marché est en effet animé par des acteurs qui poursuivent des finalités différentes : hausse finale de la valeur des actifs en contrepartie d’une prise de risque locative pour les foncières cotées vs perception d’un loyer sur une longue période auprès d’un locataire de grande qualité pour les SCPI/OPCI, Family Offices ou fonds de pension.

L’immeuble So Ouest Plaza, construit sur une emprise acquise en 2005, pré-loué pour sa partie bureaux à L’Oréal en décembre 2014 avec un bail ferme de dix ans, avant sa livraison au premier semestre 2015, a représenté un volume d’investissement global de 220 millions € pour Unibail Rodamco (source : société).

Acquis en 2000 pour 95 millions €, dans le cadre d’une opération de Sale and Leaseback avec Thomson dont c’était le siège social, l’immeuble In/Out a été lourdement restructuré à sa libération entre 2012 et 2013, puis reloué à l’OCDE dans le cadre d’un bail se terminant en 2027. La restructuration de l’immeuble a conduit à un engagement cumulé pour SFL de 119,7 millions € de frais (source : rapports annuels).

Le travail de transformation immobilière, dont on voit dans les exemples mentionnés précédemment combien il peut être profitable, est une clef d’appréciation essentielle des sociétés qui opèrent dans notre univers d’investissement.

La capacité de rotation du patrimoine et de dégagement de plus-value apparaît ainsi comme une variable essentielle pour les foncières de bureaux, au-delà de leur capacité à faire croître les loyers. De même, dans l’univers coté, le savoir-faire d’une foncière de commerce réside essentiellement dans sa capacité à augmenter ses loyers en faisant tourner ses locataires à la lumière des fréquentations élevées atteintes dans ses centres.

En septembre, votre fonds a continué de se renforcer sur des titres value (Demire Real Estate et Hornbach en Allemagne, Coima en Italie) et sur la thématique « actifs immobiliers alternatifs » (valeurs logistiques, Unite Students pour les résidences étudiantes, Inwit, opérateur de tours de télécommunications en Italie, en contrepartie de la sortie des foncières de data centers américaines soumises à un risque de miniaturisation des mémoires de stockage).

Nous avons par ailleurs continué de nous renforcer sur le résidentiel allemand qui continue d’offrir le meilleur couple croissance/risque du secteur.