L’immobilier est toujours attrayant pour les investisseurs

En outre, l’enquête menée en juin par Merrill Lynch auprès des investisseurs révèle que l’immobilier est la classe d’actifs la plus surpondérée dans une perspective historique. L’immobilier est-il toutefois toujours aussi sûr que ce que ces chiffres suggèrent ?

Après un solide début d’année, ING Investment Management International (ING IM) a observé des différences régionales significatives au cours de ces derniers mois.

Les États-Unis ont continué à mieux performer que le marché et le Japon a entamé un mouvement de rattrapage après un faible début d’année. Alors que l’Europe se situe confortablement entre ces deux marchés, le développement le plus marquant est le découplage de l’immobilier britannique – et ses conséquences potentielles.

Selon Patrick Moonen, stratégiste Multi-Asset senior d’ING IM, « la principale raison de ce développement est la modification de la politique monétaire de la Banque d’Angleterre (BoE) : cette dernière a clairement tenté d’accroître la volatilité des attentes en matière de taux en émettant des messages déroutants – du moins à première vue. Néanmoins, les marchés s’attendent désormais à ce que la BoE soit la première grande banque centrale à relever ses taux, bien que le timing exact de cette intervention demeure incertain. Compte tenu de la sensibilité de l’immobilier aux taux d’intérêt, la sous-performance britannique n’est dès lors pas étonnante. À court terme, les taux l’emportent sur les fondamentaux. »

Par ailleurs, la BoE a annoncé des mesures macro-prudentielles visant à enrayer la rapide hausse des prix immobiliers britanniques qui ne se confine plus à Londres. En effet, des attentes d’augmentation des prix sont perceptibles partout au Royaume-Uni. Cette forte hausse des prix devrait être freinée par la recommandation du Comité de politique financière stipulant que le nombre total de nouveaux crédits hypothécaires supérieurs à 4,5 fois les revenus de l’emprunteur ne devrait pas dépasser 15% et que leur octroi devrait être conditionné à un test vérifiant si l’emprunteur pourra rembourser son hypothèque en cas de taux supérieurs à 3%. Néanmoins, l’efficacité de ces mesures reste à prouver – en particulier quand on sait que l’une des principales causes des hausses de prix est le manque de logements. Un autre problème à prendre en considération est que les prix du marché londonien sont influencés par les investisseurs internationaux qui ne seront pas affectés par une telle réglementation.

Patrick Moonen ajoute « qu’en Europe, nous préférons l’immobilier de la zone euro à l’immobilier britannique. Non seulement, la Banque centrale européenne (BCE) assouplit encore sa politique monétaire, mais les valorisations sont également plus favorables. Il ressort de notre analyse des rendements tant dans la zone euro qu’au Royaume-Uni que la zone euro a affiché un rendement du dividende plus élevé : 4,1% contre 3,3% au Royaume-Uni. En outre, l’immobilier de la zone euro offre toujours une prime de 2,3% par rapport au rendement des obligations d’entreprises, tandis que le rendement de l’immobilier britannique est inférieur à celui des obligations d’entreprises (-0,25%). »

Patrick Moonen estime que cette divergence est due au risque de déflation, qui est de nature à limiter les augmentations de loyers. Afin de compenser ceci, les investisseurs exigent un rendement immédiat plus élevé.

Le risque est moins important au Royaume-Uni : les attentes inflationnistes à 10 ans s’y élèvent à +2,9%, contre +1,4% en France et encore moins en Allemagne et en Italie. Ces craintes déflationnistes expliquent par ailleurs pourquoi l’écart de rendement entre l’immobilier et les obligations est encore plus élevé au Japon.

Patrick Moonen conclut que « l’immobilier offre des revenus appréciables, ainsi qu’une option sur la croissance économique. Alors que nous sommes positifs à l’égard du secteur, il convient néanmoins de souligner qu’ING IM a ramené son exposition à l’immobilier mondial d’une surpondération moyenne à une légère surpondération. Ceci se justifie par la solide performance en glissement annuel, ainsi que par le risque accru d’une légère hausse des taux obligataires après les commentaires de la BoE. Nous avons par conséquent aussi réduit notre exposition à l’immobilier britannique, laquelle est désormais neutre. »