L’immobilier de luxe à Paris : Quelles tendances depuis la rentrée ?

Dans la continuité d’une belle année 2015, le marché affiche une activité particulièrement forte depuis septembre. Après des mois qui ont vu le stock de biens à vendre augmenter, l’acceptation d’offres réalistes tend pour la première fois à faire baisser ce portefeuille. « Tout Paris n’est plus à vendre  », selon Paulo Fernandes, directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s International Realty. Ces derniers temps, beaucoup de biens entre 180 et 500m² trouvent preneurs, plus aisément que ceux entre 90 à 150m².

Les vendeurs ont pris conscience de la réalité du marché et de la nécessité de réajuster leurs prétentions s’ils souhaitaient vendre. Les acheteurs, quant à eux, sont devenus plus raisonnables concernant leurs offres. Cette convergence entre comportements des acheteurs et vendeurs facilite les ventes et contribue à l’excellente santé du marché. Dans ce contexte dynamique, quelques tendances significatives semblent émerger depuis septembre.

Le comportement des vendeurs vis-à-vis des agences : exclusivité et fidélisation

Frank Sylvaire, directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s International Realty, constate qu’« il y a un engouement croissant pour les mandats exclusifs car les propriétaires ont compris que cela était aussi dans leur intérêt. Ils privilégient maintenant la qualité des agences à la quantité ».

Autre phénomène émergent : « Plus que jamais les vendeurs souhaitent faire appel à des personnes avec qui ils ont déjà travaillé, en qui ils ont confiance. Ils veulent bénéficier de conseils de professionnels aguerris comme ceux fournis par nos agences. En passant par des professionnels à la dimension internationale, ils savent qu’ils peuvent également profiter de leur réseau. Sotheby’s International Realty dispose par exemple de 800 agences partout dans le monde formées à la même façon de travailler. Cela garantit aux vendeurs l’accès à de nombreux acheteurs potentiels.  », explique Paulo Fernandes.

Un nouveau type d’acquéreurs très présent : les fonds d’investissement

Depuis septembre, beaucoup de fonds d’investissement achètent de l’immobilier à Paris en raison de la faiblesse actuelle des prix comparée aux autres capitales comme Londres, New York ou Hong Kong. Ils sont demandeurs de grandes surfaces, plutôt des immeubles, pour pouvoir les diviser. Il s’agit de créer de la valeur assez ­rapidement en restructurant les immeubles acquis. Dans de tels cas, Paris Ouest Sotheby’s International Realty apporte une véritable valeur de conseil en trouvant des biens adéquats et en faisant appel à des professionnels pour conceptualiser la découpe du bien. Récemment, par exemple, le réseau a vendu un appartement de 500m² en très bon état à diviser en trois, avenue Georges Mandel.

Aujourd’hui, en achetant de l’immobilier parisien, les fonds d’investissement (comme les particuliers de façon plus générale) savent qu’ils optent pour un placement sûr et intelligent. En investissant leur argent sur la place de Paris, ils sont assurés de générer une plus-value immobilière sur le long terme. Et la parité euros/dollars, cumulée à la baisse d’environ 15% des prix des biens de prestige, permet à ces investisseurs de faire une économie de 25% !

La clientèle française, à la recherche de biens avec travaux

Toujours très présents sur le marché de l’immobilier de luxe, les Français sont à la recherche de « la bonne affaire ». Face au stock très élevé de propriétés, ils bénéficient d’un large choix. Mais, contrairement à la majorité des clients étrangers qui n’achètent que si le bien est en parfait état, beaucoup de Français s’orientent vers des biens à rénover.

Trois raisons majeures à cela :

 ils aiment réaliser des travaux et cela ne les effraie pas ;

 ils peuvent facilement être sur place pour surveiller l’avancée du chantier ;

 ils pensent à la plus-value qu’ils peuvent réaliser ainsi.

Ainsi, une maison avec travaux à Neuilly-sur-Seine, proche du lycée Pasteur, a été vendue 1,65M€ en une journée. Autre parfaite illustration de ce phénomène : réalisée en un jour, la vente d’un bien de 140m² à refaire dans un immeuble des années 60, autour de l’Etoile, entre Foch et Victor Hugo. Il a été vendu 1,320M€ soit environ 9 500€/m², au prix de l’estimation de Paris Ouest Sotheby’s International Realty.

Par ailleurs, une autre tendance émergente à la fois de la part de la clientèle française et étrangère : l’achat d’immeubles de bureaux pour les transformer en habitation.

Des acquéreurs étrangers aux profils différents : activité forte avec les Moyen-Orientaux, arrivée des Chinois sur le marché, disparition des Russes

Les Moyen-Orientaux (Saoudiens et Qataris) achètent beaucoup en ce moment et se focalisent sur les adresses les plus prestigieuses de la capitale comme les biens refaits du Triangle d’Or (avenue François 1er/avenue Montaigne/Iéna). Leur volonté est de disposer d’un pied-à-terre à Paris, ville qui fait toujours rêver. Beaucoup de pied-à-terre de 90 à 130m² dans le 8ème arrondissement sont à vendre et trouvent rapidement acquéreur. Paris Ouest Sotheby’s International Realty a par exemple réalisé récemment la vente, en une semaine seulement, d’un appartement de 120m² calme et en parfait état autour de la Madeleine pour le montant de 1,38M€, soit 11 500€/m².

La clientèle chinoise arrive sur le marché avec l’envie de concrétiser son projet immobilier. Elle rejoint les Américains qui sont de retour, et les Anglais et Libanais qui ont maintenu leur présence.

« Nombre de clients étrangers profitent d’un taux de change qui leur est favorable et de l’écart des prix qui s’est creusé entre la capitale française et les autres villes mondiales pour réaliser un placement sûr dans la pierre parisienne. Leur choix se porte aussi sur Paris, première ville touristique mondiale, car elle bénéficie toujours de cette aura particulière auprès des étrangers. Les ventes conclues dernièrement avec cette clientèle étrangère sont des coups de cœur, avec des vues sur monuments, des adresses prestigieuses... Mais, ces acquéreurs étant très bien informés et conseillés, ils n’achètent pas à n’importe quel prix pour autant. », souligne Frank Sylvaire.

Il faut cependant noter que les acheteurs russes et originaires d’Europe de l’Est ont disparu. La dévaluation du rouble et leurs difficultés d’accès aux marchés des devises étrangères (dollars et euros) en sont les principales raisons.

«  Avec des prix attractifs, un choix de biens encore important et la parité euros/dollars actuelle, nous pensons que jusqu’à la fin de l’année Français et étrangers, particuliers et fonds d’investissement, continueront d’investir dans un des marchés immobiliers les plus sûrs du monde.  », conclut Paris Ouest Sotheby’s International Realty.