L’immobilier coté reste attrayant pour les investisseurs

« Même si les taux de rendements immobiliers continuent de subir une pression baissière » précise Victor Kittayaso, gérant senior en charge de l’immobilier coté, « la prime de risque de l’immobilier est historiquement élevée, en raison de la baisse des rendements obligataires plus forte que celle des rendements immobiliers. Cela explique l’attractivité de la classe d’actifs et renforce son aspect défensif face à une éventuelle hausse des taux d’intérêt ».

Dans le même temps, la dynamique immobilière est porteuse. La reprise de la demande de bureaux en Europe oriente ainsi les loyers à la hausse, même si l’impact du Brexit sur l’immobilier de bureaux londoniens devrait être négatif à moyen terme. En Ile de France, le taux de vacances est équilibré, à 6,6%, et l’offre neuve limitée (plus d’un tiers des projets en cours de construction ont déjà trouvé preneur). Le marché résidentiel allemand, plus grand marché locatif résidentiel d’Europe, bénéficie quant à lui d’une augmentation de la demande, liée à la fois à des facteurs structurels (urbanisation et évolutions sociologiques) et conjoncturels (situation économique et immigration). Alors que l’offre reste limitée, les loyers sont en croissance durable, de 2,4% par an depuis 2008.

Enfin, l’immobilier dit « alternatif », qui regroupe les murs d’hôtels, les résidences étudiantes, les établissements de santé,…est porté par sa prime de risque confortable, même s’il pâtit encore d’une plus faible liquidité et d’une gestion plus complexe.

Les avantages des foncières

« Dans ce contexte porteur », ajoute Victor Kittayaso, « le business model des foncières cotées offre une stabilité rassurante aux investisseurs : les loyers sont en croissance régulière sur le long terme, avec une bonne visibilité et une solide génération de cash-flow ».

Cette récurrence des loyers pérennise le dividende (qui est aujourd’hui supérieur à 4% en zone euro et à 3,5% en Europe). Par ailleurs, les foncières cotées, en adaptant et en modernisant leur patrimoine, améliorent la valeur de leurs fonds propres, ce qui est profitable à l’actionnaire.

« Elles bénéficient en outre de multiples leviers de croissance, liés, entre autres, aux opérations de fusions/acquisitions ou aux projets de développement », explique Victor Kittayaso. Enfin, leur structure financière est adaptée et flexible : les ratios d’endettement restent mesurés, tandis que le faible coût de la dette leur offre des opportunités fortes de refinancement et de création de valeur. « Pour toutes ces raisons, nous restons optimistes sur la classe d’actifs, dont la valorisation peut encore s’apprécier », note Victor Kittayaso.

Des fonds reconnus et performants

Le processus d’investissement de l’équipe de gestion de l’immobilier coté d’AllianzGI est fondée sur une sélection forte des titres effectuée sur la base d’une analyse à la fois fondamentale (analyse du potentiel de création de valeur) et comparative (analyse de la valorisation relative d’une société au sein de l’univers).

« Au-delà des différents segments immobiliers, nous préférons les foncières en croissance régulière, avec un fort levier opérationnel et/ou sur des marchés en expansion », conclut Victor Kittayaso. Le fonds Allianz Foncier, qui investit sur l’immobilier coté dans la zone euro, est noté 3 étoiles par Morningstar.

Au 30/09/16, sa performance nette sur 1 an est de 13,3% (contre 13,9% pour son indice de référence, le IEIF Eurozone), de 15,9% (par an) sur 3 ans (contre 15,4%) et de 3,5% sur 10 ans (contre 1,6%).

Le fonds Allianz Immo, dont le périmètre géographique couvre l’immobilier coté en Europe, est noté 3 étoiles par Morningstar. Au 30/09/16, il affiche quant à lui une performance nette de 0,2% sur un 1 an (contre 0,5% pour son indice de référence, le EPRA Europe), de 14,8% (par an) sur 3 ans (contre 14,5%) et de 1,8% sur 10 ans (contre 1,4%).