L’immobilier coté fait toujours figure d’assurance tous risques

Le segment de l’immobilier coté se caractérise au sein de l’univers des valeurs mobilières par sa bonne visibilité. Celle-ci se caractérise par des baux longs, l’indexation des loyers sur l’inflation, une absence d’exposition directe au risque sur les devises et un sous-jacent réel régulièrement mesuré par des valorisations indépendantes.

Mais par-dessus tout, l’immobilier coté brille par son absence totale dans la question des tensions commerciales internationales qui sont montées d’un cran au mois d’août.

C’est bien cette recherche de visibilité et une aversion extrême envers toute incertitude, qui expliquent la surperformance relative de l’immobilier coté depuis le début de l’année ; et qui ont guidé les investisseurs dans leur allocation sur les valeurs de cette catégorie. 2018 se marque ainsi, même dans cet univers qui leur est a priori favorable, par une nouvelle déroute des investisseurs en quête de valeurs décotées et un fort succès des investisseurs à la recherche de valeurs de croissance.

La performance de SOFIDY Sélection 1 depuis le début de l’année reflète cette tendance : les contributions de quatre des cinq valeurs les plus haussières viennent du résidentiel allemand, Deutsche Wohnen (+20,4% dividende net réinvesti) expliquant à elle seule le tiers de la contribution positive. Neuf des vingt premières hausses sont par ailleurs issues des segments dits « alternatifs » (logistique, foncières technologiques Cloud et antennes mobiles, résidences étudiantes) qui sont assis sur des tendances sous-jacentes de long terme très favorables.

A l’inverse, huit des dix plus fortes baisses concernent les foncières de commerce malgré des résultats honorables sur le premier semestre.

Il est paradoxal à cet égard que la hausse des loyers à périmètre constant de Unibail-Rodamco-Westfield (+ 4,3%) ait été sur la période supérieure à celle dont a bénéficié le leader de l’immobilier résidentiel en Allemagne Vonovia (+ 4,0%). L’immobilier de commerce est en effet entaché par un questionnement lancinant sur les conséquences pour le commerce physique du développement inéluctable d’un modèle de vente multicanal (physique et électronique).

Cette tendance à payer toujours plus chère la croissance attendue et à ne pas s’attendrir sur certaines faibles valorisations ne va probablement pas s’inverser tant que les taux réels sans risque, c’est-à-dire le Bund 10 ans en Allemagne, demeureront négatifs ou qu’un acteur coté sur le segment du commerce ne fera pas l’objet d’une offre de rachat à un prix voisin des ANR publiés.

Sous-pondéré globalement sur le commerce, SOFIDY Sélection 1 n’en demeure pas moins investi significativement sur quelques foncières de commerce dont le modèle de développement et/ou les valorisations nous paraissent toujours porteuses de plus-values élevées à moyen terme.