Investissement immobilier : malgré la stagnation de l’économie française, Paris continue d’offrir des opportunités dans l’immobilier tertiaire en 2015

Au niveau macroéconomique, l’Europe présente de forts contrastes entre les différents pays, y compris au sein-même de la zone euro : si un ralentissement de la croissance se fait sentir en Allemagne, en raison notamment des difficultés de la France, la croissance au Royaume-Uni figure parmi les plus soutenues au monde et l’Espagne est sur la voie d’une reprise solide. Néanmoins, dans la zone euro et ailleurs en Europe, l’investissement immobilier est soutenu par la forte volonté politique de garder les taux d’intérêt sous contrôle : la hausse des volumes d’investissement se poursuivra donc en 2015, quoiqu’à un rythme moins élevé.

« Dans une Europe à plusieurs vitesses, les marchés immobiliers se caractériseront en 2015 par une forte polarisation en termes de performances », affirme Mahdi Mokrane, Directeur Recherche & Stratégie Europe de LaSalle Investment Management. « Alors que les actifs primes seront très recherchés, les emplacements et actifs secondaires ne connaîtront pas de hausse des loyers significative dans un futur proche, les entreprises étant aujourd’hui encore davantage tournées vers les réductions des coûts et les gains d’efficacité que vers une éventuelle expansion ».

Certains types d’actifs non-substituables, triés sur le volet et idéalement situés dans les principales villes européennes, garantiront une forte hausse des loyers, à même de compenser les prix élevés.

Ainsi, grâce à des fondamentaux en amélioration et une offre de neuf à son minimum dans les prochaines années, Paris, tout comme Londres et Munich, offrira de belles opportunités d’investissement dans l’immobilier de bureaux et commercial dans le cadre de stratégies Core défensives.

Dans ces villes, qui constituent les principaux points d’entrée des investisseurs internationaux en Europe, le marché des bureaux sera également sensible aux tendances démographiques, technologiques et d’urbanisation : l’étude ISA identifie notamment des stratégies value-add intéressantes liées à ces transformations dans les quartiers proches des centres d’affaires.

Par ailleurs, en France et dans d’autres pays européens tels que le Royaume-Uni et la Pologne, malgré la concurrence féroce du e-commerce, certains centres commerciaux prédominants de taille moyenne génèreront des retours sur investissement plus élevés.

« Bien que l’absence de réformes structurelles et de politiques efficaces de maîtrise des dépenses publiques pèse sur la croissance française, l’immobilier parisien reste une valeur sûre », analyse Mahdi Mokrane. « Dans l’immobilier de bureaux et commercial à Paris, certains actifs extrêmement bien situés garantissent des revenus sécurisés et une appréciation sur la durée. Aussi, avec un stock important et une grande diversité de locataires nationaux et internationaux qui ont toujours assuré à l’immobilier parisien une croissance des loyers à long terme, Paris offre la possibilité aux investisseurs de prendre davantage de risques en termes de vacance, rénovations et de durée des baux, à condition de choisir des emplacements bien établis, quasiment primes ».

Au niveau mondial, l’afflux des capitaux dans l’immobilier devrait se poursuivre.

Pour anticiper les revers cycliques et tenir compte des évolutions des marchés dans un monde à plusieurs vitesses, les investisseurs doivent adapter leurs portefeuilles en diversifiant les actifs, en anticipant les différences de taux d’intérêt selon les régions et en misant sur des tendances de long-terme, telles que les transformations démographiques, technologiques et d’urbanisation et le développement durable.

« L’une des questions les plus fréquemment posées par les gestionnaires d’investissement immobilier, et avec raison, est de savoir dans quelle phase du cycle de l’immobilier nous nous situons », déclare Jacques Gordon, Directeur général Recherche & Stratégie de LaSalle Investment Management. « Les investisseurs s’inquiètent aujourd’hui d’être pris dans la fin du cycle et s’interrogent sur ce qui pourraient arriver si les marchés de capitaux délaissaient l’immobilier. Les stratégies de Market Timing sont difficiles à appliquer à une classe d’actifs telle que l’immobilier, relativement illiquide. Néanmoins, adapter les portefeuilles quand les actifs et les marchés évoluent en fonction de leurs cycles respectifs peut conduire à une amélioration de la performance en augmentant la rentabilité et en réduisant les risques ».

« A travers le monde, les marchés sont à des stades très différents en termes de fondamentaux, de marchés des capitaux, et donc en termes de performances futures. Par conséquent, il est judicieux de mettre en place des programmes d’investissement qui tirent parti des cycles immobiliers », a ajouté Jacques Gordon.