Immobilier résidentiel américain : une excellente opportunité d’investissement à long terme ?

En 2011, le marché immobilier américain a amorcé un nouveau virage : les investissements résidentiels ont participé de façon positive à la croissance du PIB pour le se trimestre consécutif en Juin 2012 après l’avoir freinée sur 18 des 21 trimestres entre le 1er trimestre 2006 et le 1er trimestre 2011. Au cours des trois derniers trimestres, la contribution moyenne des investissements résidentiels à la croissance du PIB s’établit à 0,3%, contre -0,6% entre le 1er trimestre 2006 et le 3e trimestre 2011.

A notre avis, le marché immobilier américain constitue actuellement une excellente opportunité d’investissement à long terme.

1. Bien que légèrement inférieur à son pic en janvier, l’indice américain d’accession à la propriété (US National Housing Affordability Index) s’établissait à 179 à la fin du mois de juin 2012, soit 48% au dessus de sa moyenne historique depuis 1971. Parallèlement, le ratio prix des logements américains/ revenus a largement renoué avec les niveaux d’avant la bulle, se situant à un niveau juste/ bon marché.

2. La prime de risque du marché immobilier américain, définie comme le rendement locatif net (revenu net attendu de la location d’une propriété divisé par la valeur de la propriété) moins le taux hypothécaire réel, s’ établissait à 2,7% à la fin du 2e trimestre 2012, seule ment 0,2% en des sous de son plus haut historique de fin 1993 (2,9%) et 2,1% au dessus de sa médiane historique (0,6%).

3. Bien que toujours supérieure à sa moyenne à long terme, l’offre excédentaire a commencé à baisser de manière significative. Le ratio unités de logement vacants toute l’année (pour vente, location ou autre)/ unités totales a baissé à 7,0% à la fin du mois de juin 2012, contre un pic de 7,7% il y a deux ans.

4. Au cours des 30 dernières années, l’exposition des banques à l’immobilier n’a jamais été aussi basse, témoignant de la forte baisse de leur activité hypothécaire. Bien que cela signifie qu’il est difficile d’obtenir un prêt hypothécaire et que les conditions de crédit sont toujours tendues pour les potentiels acheteurs immobiliers, cette sous-exposition constitue toutefois une excel-lente opportunité d’investissement dans ce secteur car les prix devraient remonter lorsque les banques feront leur retour sur le marché.

5. Nous pensons que l’immobilier constitue l’une des meilleures couvertures contre les potentiels risques d’inflation à long terme.

Compte tenu de la timide embellie du marché de l’emploi et des conditions de crédit toujours tendues, nous pensons cependant que la demande finale en logements devrait rester modérée. A court terme, les incertitudes concernant les élections américaines et les problèmes budgétaires ainsi que la réduction des grosses dépenses telles que le logement par les consommateurs pourraient se traduire par un recul des investissements et une légère baisse des prix.

En conclusion, nous pensons que le marché immobilier américain constitue une excellente opportunité d’investissement à long terme, offrant un point d’entrée actuellement très attractif en termes de valorisation, malgré la croissance économique inférieure au potentiel qui pourrait freiner l’augmentation des prix par rapport aux reprises précédentes.

Une manière intéressante de s’exposer à ce secteur consisterait à investir dans les sociétés sensibles à une amélioration du marché immobilier américain (par exemple, matériaux ou équipements de construction).