Immobilier de prestige : le Sud de la France séduit toujours

Juin-août 2017 : l’été le plus actif depuis 5 ans Un réveil du segment très haut de gamme (20M-150M€) Une forte présence d’acheteurs français sur tous les marchés de province Belles affaires à saisir pour des acheteurs étrangers et français Côte d’Azur, Provence, Corse : des marchés au beau fixe Un véritable « effet Macron » sur l’immobilier haut de gamme Des acquéreurs américains actifs, les acheteurs chinois de retour

Sotheby’s International Realty France - Monaco profite des beaux jours pour dresser un état des lieux des marchés estivaux du Sud-Est du pays. Alexander Kraft, Président - Directeur Général de Sotheby’s International Realty France - Monaco, précise : « Nous vivons actuellement l’été le plus actif depuis au moins 5 ans. Habituellement on observe un ralentissement début juillet et là, alors que nous sommes début août, il existe encore une activité continue dans presque tous les marchés de l’Hexagone, y compris Paris où nous attendons une année 2017 record. On voit aussi, depuis 2-3 mois, le segment très haut de gamme se réveiller, pour de belles propriétés d’exception entre 20M et 150M€. Nous avons d’ailleurs en ce moment 3 transactions en cours sur la Côte d’Azur entre 50M€ et 150M€. Après une année 2016 qui s’était clôturée sur une note positive, 2017 remplit ses promesses avec en plus, des acheteurs américains et chinois particulièrement actifs. En effet, le marché de l’immobilier de luxe a encore connu une nette accélération depuis le résultat de l’élection présidentielle. On peut véritablement parler « d’effet Macron », surtout pour les acheteurs étrangers qui semblent retrouver confiance dans le marché de l’immobilier de prestige français. Les Américains se montrent eux très impressionnés par ce jeune président dynamique issu du monde de la finance avec une forte volonté de réformer la France. Ils profitent aussi d’une belle combinaison de facteurs pour investir avec notamment un plus grand choix de propriétés, des prix encore très intéressants par rapport à d’autres marchés internationaux et un taux de change dollar/euro avantageux. Il est encourageant de les voir retourner sur notre marché de prestige », explique Alexander Kraft. Toujours à l’échelle nationale, on note une nouveauté de taille : le retour des acheteurs chinois. Ces derniers reviennent sur le marché après 4 ans d’absence ! Cela est dû à la spectaculaire croissance économique chinoise (+17% au 1er trimestre) et à la belle stabilité de la pierre française.

« La reprise du marché immobilier de prestige depuis la rentrée 2016 a été particulièrement prononcée pour les biens « entrée de gamme » jusqu’à 1,5M€ car ce sont particulièrement les acquéreurs français qui se sont positionnés sur cette gamme de prix. D’ailleurs quelques Français plus fortunés se placent sur des biens à plus de 5M€. Profitant de la baisse des prix, spécialement en province (de 15 à 25% en 2015-2016), d’un large éventail de biens sur les marchés estivaux (stock en hausse constante depuis 2012), et de taux d’intérêt historiquement bas, ces acquéreurs concrétisent leurs projets d’achat qu’ils avaient repoussés pendant 5 ans du fait d’incertitudes politiques, fiscales et économiques. En mai, plus de 75% de nos clients étaient Français, alors que normalement plus de 50% d’entre eux viennent de l’étranger. », explique Alexander Kraft.

Renaissance de la Côte d’Azur

Pendant plus de 20 ans, la Côte d’Azur était devenue trop cher pour le portefeuille de beaucoup de Français. Aujourd’hui, alors qu’elle est devenue à nouveau plus abordable, ils reviennent sur ce marché. En plus de conserver sa dimension internationale, la région redevient un exemple de chic à la française. Cette dimension se voit tant dans la diversité des nationalités de la clientèle (Suisses, Allemands, Scandinaves, Indiens, Belges et Américains) que dans le retour de transactions à plus de 15M€. Alexander Kraft explique : « Fin 2016-début 2017, nous avons observé un net accroissement de la demande, de la fréquentation et des visites. La hausse des transactions n’est pas encore très visible mais tous les signes d’une belle reprise sont là. Alors que la clientèle de nos 4 agences (Cannes, Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Beaulieu-sur-Mer) était composée à plus de 80% d’étrangers jusqu’à fin 2016, nous observons le retour des Français depuis le début de l’année. Ils représentent aujourd’hui 40 à 50% de nos clients acheteurs. »

Sur la Côte d’Azur, Sotheby’s International Realty France - Monaco propose de nombreux biens de prestige à la vente mais aussi à la location : vue mer, pieds dans l’eau ou près d’un joli centre-ville, de style contemporain, provençal ou « Belle Epoque », penthouses, hôtels particuliers, grands domaines ou programmes neufs, il y en a pour tous les goûts ! Les biens proposés par le réseau azuréen se situent entre 750 000 et 150M€. Bien que le marché très haut de gamme entre 50M et 150M€ commence à se réveiller (3 transactions entre 10M et 150M€ en cours), la plupart de l’activité du marché se situe entre 1,5M et 6M€. L’offre se porte bien : les prix trop élevés se sont raisonnés et il y a de belles opportunités d’investissement. La demande, elle, s’est considérablement accrue depuis janvier. Concernant les locations touristiques, le marché de la Côte d’Azur n’est plus aussi fringant que ce qu’il a été du fait de la concurrence directe entre propriétaires, des plateformes comme Airbnb, de la pratique de prix excessifs, etc. Saint-Tropez, en revanche, reste un micromarché exceptionnel pour la location.

La Provence, terreau d’opportunités

Alexander Kraft ajoute : « La Provence n’est pas en reste : les Français sont toujours présents et les Européens arrivent également. Depuis 3 ans, les prix baissent et on peut aujourd’hui acquérir un beau bien dès 1M€ ! Il y a de belles opportunités à saisir, surtout dans le Lubéron, avec des prix très intéressants. L’authenticité et le charme provençaux sont de nouveau accessibles ce qui n’était pas le cas en 2014. En Provence, l’année 2017 est soutenue en matière d’immobilier de prestige, poursuivant la tendance à la reprise observée fin 2016. En ce moment, nous avons beaucoup de belles affaires en cours même si nous notons que certains marchés sont plus actifs que d’autres : les Alpilles bougent plus qu’Aix-en-Provence par exemple. A titre d’illustration, nous avons trois belles offres prêtes à être signées dans les Alpilles (appartement autour de 1,5M€, magnifique mas autour de 3M€, etc.). » En Provence, le marché immobilier haut de gamme séduit une clientèle française mais aussi, encore une fois, de plus en plus d’étrangers. A Aix, Saint-Rémy et Marseille, le marché est essentiellement français, avec différents profils d’acheteurs : en ville ce sont plutôt des personnes âgées qui veulent être près des commodités ou des familles de quadragénaires avec des revenus stables et des enfants en bas âge. Les maisons secondaires à Marseille et Saint-Cyr sont plutôt achetées par des personnes de la région. Dans les environs, le très haut de gamme séduit aussi des étrangers (50% des acquéreurs), surtout pour les résidences secondaires dans les Alpilles, avec des Allemands, des Suisses et des Belges. Cependant, depuis le Brexit et les élections anglaises on n’y croise que peu d’Anglais. Du côté du Haut-Var se sont les Nord-Européens qui achètent et louent, et nous voyons aussi une augmentation des demandes de Français habitant sur la Côte d’Azur et la région parisienne.

Avec 5 agences bien implantées sur le territoire (Aix-en-Provence, Saint-Rémy de Provence, Tourtour, Gordes et Uzès), Sotheby’s International Realty France - Monaco est présent aussi bien dans les Bouches-du-Rhône et dans le Var que dans le Lubéron. « Nos agences proposent nombre de biens, comme des appartements situés en coeur de ville, des hôtels particuliers, des villas modernes, des mas authentiques (surtout dans les Alpilles), etc. Les prix des biens que nous proposons dans la région sont très hétérogènes comme les types de propriétés : entre 500 000€ et 1,5M€ dans le Var, entre 800 000€ et 1,2M€ dans Aix, entre 500 000€ et 3,5M€ à Saint-Rémy de Provence, entre 1,5M€ et 4M€ dans les Alpilles, autour de 2M€ sur la côte varoise, des villas modernes à Marseille pour 1,9M€. Pour citer deux exemples de ventes récentes représentatives du marché provençal : un appartement moderne situé en dernier étage d’un immeuble à Saint-Rémy pour 920 000€ ou encore une ancienne bastide rénovée proche du centre de Tourtour avec de superbes vues. De manière générale, les biens ne se vendent que si le prix est réaliste. En 2015- 2016, les prix avaient baissé de l’ordre de 15 à 30% et nous constatons que depuis cela est resté stable. », détaille Alexander Kraft.

Le même phénomène est visible dans d’autres marchés estivaux du Midi tels que Montpellier ou Perpignan où les agences Sotheby’s International Realty ont enregistré une année 2017 très active, avec un chiffre d’affaire en hausse de + 58% par rapport au même période 2016.

La Corse, un marché au beau fixe

Avec deux agences en Corse, à Porto Vecchio et Bonifacio, Sotheby’s International Realty France - Monaco se réjouit de bons résultats en cours et à venir : « En Corse, 2017 sera une bonne année pour l’immobilier haut de gamme avec quelques transactions importantes dont les négociations ont débuté fin 2016. La demande est constante, et même en progression, sur les tranches de prix de 2 à 4M€, alors que l’offre est en retrait par rapport à 2016. L’immobilier de prestige est un marché de niche et l’offre est actuellement en recul par rapport à la demande. », précise Alexander Kraft. L’essentiel de la clientèle, exigeante, est constitué de grands patrons et financiers, en majorité francophones, mais chaque année la clientèle étrangère augmente.

Le réseau corse propose des terrains à bâtir, des appartements, des villas, des propriétés pieds dans l’eau et/ou profitant de vues exceptionnelles. La sélection, drastique, privilégie toujours l’emplacement, le style et le potentiel de l’ensemble. « Nous avons vendu au printemps une propriété exceptionnelle de 300 m² habitables en front de mer dans la région de Porto Vecchio. D’autres régions de Corse sont actives et nous sommes sur le point de signer une belle vente en Haute-Corse, une maison contemporaine de 250 m² à 100 m d’une plage de sable fin. », illustre Alexander Kraft. Le marché principal se situe dans une fourchette de 2 à 4M€ mais Propriétés Corses Sotheby’s International Realty propose des biens exclusifs au-delà de 10 M€. Sa dernière vente significative concerne un bien pieds dans l’eau dans le sud de la Corse à plus de 5M€. Les emplacements Premium ne semblent pas connaître de limite de prix et le marché du haut de gamme constituant un excellent placement moyen terme. Le marché locatif haut de gamme corse voit chaque année l’arrivée de nouveaux acteurs et de nouveaux modes de consommation. « La profession n’échappe pas à l’ubérisation de la société mais nous nous distinguons par la qualité de notre portefeuille locatif, les services et le sérieux de notre maison. La demande est forte et l’offre exponentielle. », indique Alexander Kraft.

Finalement, dans les stations balnéaires françaises traditionnelles telles que Biarritz, Pyla-sur-Mer, La Baule, Lorient ou Dinard, les Français semblent redécouvrir leur amour pour leurs lieux de vacances préférés. Dans tous ces marchés, les agences Sotheby’s International Realty France locales ont enregistré une forte demande de la part des acquéreurs de l’Hexagone.

« Grâce à tous ces signes encourageants, je suis optimiste pour la rentrée et prévoit que l’année 2017 se termine en force. Qu’il s’agisse de nos agences sur la Côte d’Azur, en Provence, en Corse ou dans les stations balnéaires, toutes constatent que l’immobilier de prestige est en train de regagner une excellente santé. », conclut Alexander Kraft.