Immobilier coté : Les foncières ont tout intérêt à exploiter les différences de valorisation entre marchés physiques et boursiers

Malgré la visibilité supérieure des résultats des foncières et la valeur de leurs actifs nets réévalués (véritable reflet de la valeur de ces sociétés), les foncières européennes continuent d’afficher une décote moyenne sur ANR voisine de 10%. Une situation paradoxale alors même que la prime de risque sur l’immobilier sous-jacente à l’immobilier européen est très supérieure à sa moyenne historique.

C’est dans ce contexte que la foncière irlandaise de référence, Green REIT, a annoncé le 15 avril dernier que ses gérants avaient pris la décision d’initier la mise en vente de la société ou de son portefeuille d’actifs (1,5 milliard d’euros) pour maximiser la création de valeur pour les actionnaires. Depuis lors, le titre qui se traitait avec une décote sur ANR proche de 20 % a fortement rebondi.

La sous-valorisation structurelle dont souffrait le titre était d’autant plus paradoxale que l’environnement de marché demeure très favorable en Irlande : les prises de baux en bureaux sont à leur plus haut historique et près de 50 % des projets en cours de livraison ont déjà été réservés tandis que les taux de capitalisation Prime sont demeurés stables à 4 % [1] , en deçà des précédents pics de marché.

La leçon que nous en tirons est que les grandes foncières, qui possèdent généralement les meilleurs actifs, souvent les plus liquides, ont intérêt à accroître leurs cessions pour se désendetter ou en redistribuer le produit à leurs actionnaires, soit directement, soit par le biais de programmes de rachats d’actions. C’est un moyen immédiat et efficace d’exploiter les différences de valorisation entre marchés physiques et boursiers.

Cela permet aussi d’augmenter le profil rendement/risque des actions des sociétés du secteur, en soutenant la rentabilité des fonds propres ou en diminuant le risque financier, et donc de renforcer son attractivité, alors que les marchés restent avides d’entreprises « de croissance » qui ne peuvent subsister qu’avec des injections régulières de cash pour financer leur cycle d’exploitation.