Diversifier ses placements avec le marché du non-côté : des opportunités pour les investisseurs avertis

Au-delà des marchés actions et immobiliers traditionnels existe le marché du non-côté... Plus confidentiels et réservés à un public d’investisseurs avertis au patrimoine significatif, ces placements présentent de belles perspectives de rendement...

L’investisseur doit toutefois être conscient des deux risques inhérents au non-coté : le risque de liquidité et la nécessité de maitriser son horizon de placement. L’analyse de Didier Bujon, Directeur Général d’Equance.

La co-promotion immobilière et les pools d’investisseurs pour entrer dans le non-coté immobilier

  • La co-promotion immobilière : investir aux côtés des promoteurs dans des pools de promoteurs

Les tours de table de co-promotion immobilière permettent à des investisseurs de financer l’achat de terrains et la construction de programmes immobiliers aux côtés d’un ou plusieurs promoteurs nationaux. Avec un ticket d’entrée à 100.000 euros, ces opérations, d’une durée maximum de 36 mois, proposent un rendement pouvant atteindre environ 30 % (avant frais et impôt), la plus-value se faisant à la sortie lors de la vente du bien.

Ces opérations s’intègrent dans une volonté de dé-corrélation des investissements immobiliers. En effet, contrairement à l’immobilier locatif, il s’agit d’opérations courtes (3 ans maximum) et dont le risque, pour l’investisseur, est un risque de promotion (et non de location) lié à la maîtrise d’un prix de revient et de la vente du programme dans le délai déterminé.

  • Les pools d’investisseurs : l’investissement long terme en cercle fermé

Les pools d’investisseurs sont des fonds fermés destinés à gérer quelques immeubles sur le long terme. Concrètement, une fois la construction d’un immeuble achevée, un pool d’investisseurs est créé pour investir dans un ou deux immeubles, voire plus, généralement de biens commerciaux (bureaux ou centres commerciaux). Des levées de fonds sont réalisées, lors de tours de table, en vue de procéder à l’achat des biens identifiés au préalable.

Si ces fonds ressemblent à des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), à la différence de celles-ci, ils restent en cercle restreint, déterminé dès le début et n’ont pas à gérer la collecte obligeant le fonds à acquérir des biens au fil de l’eau, quel que soit les conditions financières. Le rendement des pools d’investisseurs est ainsi partagé sur les mêmes clients durant toute la durée du placement pour les mêmes programmes initiaux.

Dans le cadre de ces investissements, l’horizon de placement est sur le long terme (de 10 à 15 ans) et le risque est, là encore, principalement un risque de liquidité, du fait même que peu d’investisseurs intègre le pool et une faible dispersion du risque.

Marché actions non-coté : investir dans des PME via le financement de fonds propres, d’obligations convertibles ou via son PEA

  • Financement de fonds propres et d’obligations convertibles : profiter de rendements attractifs

Investir dans des sociétés non cotées peut se faire par des produits qui financent les fonds propres de PME françaises ou européennes ou acquièrent des obligations convertibles de ces mêmes entreprises. Ces sociétés, au regard de l’absence de signature et de leur petite taille, offrent des rendements supérieurs aux obligations d’entreprises cotées. Les taux peuvent ainsi atteindre 8 à 10 % contre 2 à 4 % environ pour les entreprises cotées. L’écart entre coté et non-coté est de plus en plus élevé : en effet, si les grandes entreprises ont profité de la baisse des taux suite à l’inondation du marché des banques centrales ces derniers mois, pas les PME !

A l’instar du non-coté immobilier, l’investisseur doit tenir compte des risques de liquidité (le marché manque encore de profondeur) et maitriser son horizon d’investissement (les obligations étant souvent émises sur du long terme).

Ces opérations s’adressent donc avant tout aux détenteurs d’un patrimoine déjà conséquent…

  • Intégrer du non-coté au PEA : pour les investisseurs recherchant moins de volatilité

Une réflexion s’engage pour intégrer des sociétés non-cotées sur le PEA (Plan d’Epargne en Actions). L’idée est d’investir sur des sociétés en recherche de financement.

Les investisseurs qui recherchent moins de volatilité peuvent être intéressés par ces opportunités.

FIP, FCPI et holding PME : trois produits de défiscalisation pour investir dans le non coté

Le fonds d’investissement de proximité (FIP), le fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) et la holding PME sont trois produits qui proposent d’investir dans des sociétés non cotées tout en permettant à l’épargnant de déduire jusqu’à 50 % de son investissement à l’ISF dans la limite de 18.000 euros par an, pour les FIP et les FCPI et 45.000 euros pour les holdings d’entreprise réservées au patrimoine supérieur à 2,57 millions d’euros.

Didier Bujon , 24 juin

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