Dispositif Pinel : vigilance sur les marchés locatifs sous basse tension

Il y a près de deux ans, l’arrêté ministériel du 30 septembre 2014 définissait la liste des communes de France métropolitaine éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel. Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d’une pénurie de logements tels qu’un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d’une offre de logements abondante, voire excessive. Le Laboratoire de l’Immobilier dresse ainsi la liste des villes à éviter ou à surveiller afin de mieux conseiller les investisseurs

Identifier les marchés détendus…

Le Laboratoire de l’immobilier, afin de conseiller au mieux les particuliers à la recherche d’un investissement, réalise en permanence une analyse quantitative ciblée sur les communes éligibles au dispositif Pinel, c’est-à-dire classées en zones Abis, A, B1 ou B2 avec un agrément préfectoral. Son objectif est d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs que peuvent présenter certaines agglomérations.

Les indicateurs retenus pour identifier les territoires en situation de suroffre immobilière sont les suivants :

• Taux de vacance du parc de logements (source Insee – données 2013)
• Population communale et variation de la population (sources Insee – données 1999 et 2013)
• Variation du nombre de logements construits et variation du nombre de ménages entre 1999 et 2013 (données Insee)
• Nombre de logements autorisés depuis 2010 (données Sitadel)
• Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)

Des données plus qualitatives (taux de remplissage des résidences, éventuelles difficultés locatives…) fournies par des administrateurs de biens locaux apportent un éclairage supplémentaire à ces données statistiques.

Un zonage Pinel cohérent dans l’ensemble

« Nous constatons que les indicateurs des agglomérations classées en zones Abis et A - zones les plus tendues – confirment la persistance d’un manque de logements. Il n’y a donc pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… En revanche nous incitons à la prudence sur cetraines villes des zones B1 et B2 que nous qualifions de marchés sous-tendus, et donc à risque… » analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier.

Ce sont en effet 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 classées en zone B2 qui incitent à la prudence. Ces secteurs ont été répartis en 2 catégories :

• les agglomérations à éviter (marchés les plus détendus)
• les agglomérations sous surveillance

Liste des marchés détendus « Ces recommandations prévalent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien placée en hyper-centre (produit rare…) peut s’avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d’investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés » précise Franck Vignaud

Par ailleurs, ce tableau ne dispense nullement les investisseurs de s’assurer de la pertinence de leur choix : l’emplacement, le prix de vente, le loyer envisagé et la cohérence du projet avec leur situation patrimoniale demeurent les éléments clés d’un investissement pérenne.

Cartographie des marchés détendus