Changements de stratégies chez les investisseurs immobiliers européens

Ils sont à nouveau enclins à miser des marchés et des opérations offrant un retour sur investissement important. Le dernier Investment Climate Index, l’étude biannuelle réalisée par Ipsos pour Union Investment auprès de 167 investisseurs issus d’Allemagne, de France et du Royaume-Uni, démontre que de plus en plus d’investisseurs mettent en œuvre des stratégies core plus, en réponse aux prix élevés et en suivant des perspectives de marché rassurantes. Ce qui se traduit notamment par l’acceptation de baux plus courts, davantage d’investissements dans des projets de développement, et des compromis plus souples pour la pré-commercialisation de ces derniers.

Au cours des 12 prochains mois, environ 50% des sociétés interrogées aspirent à accroître la part d’actifs situés dans des villes secondaires au sein de leurs portefeuilles. Et cette tendance est d’autant plus vraie pour les marchés intérieurs ; les investisseurs considèrent que les perspectives de ces localisations dites secondaires sont très favorables dans leur propre pays. En dehors des trois principaux marchés européens, seuls la Suède, l’Espagne et les Pays-Bas peuvent être retenus de manière significative comme des cibles pour des investissements dans ces villes de seconde catégorie.

De nouvelles stratégies de vente

L’afflux de capitaux en Europe encourage les acteurs du marché à prendre de plus en plus de risques. Après avoir misé pendant plusieurs années sur la sécurité, les professionnels ont désormais le retour sur investissement en ligne de mire (environ 60 % des investisseurs interrogés), notamment en France. Parallèlement, la forte demande existant sur les biens rares pousse les gestionnaires de portefeuilles à définir de nouvelles stratégies de vente. Pour les 12 prochains mois, 68 % des sondés ont, comme objectif numéro 1, d’exploiter les opportunités de marché pour rationaliser les portefeuilles, mettre la main sur des actifs phares ou développer les bénéfices. « Avec l’objectif croissant de réduction des risques, les opportunités de ventes sur les marchés à fortes demandes font preuve d’une convoitise bien plus forte qu’au cours de ces dernières années. Parallèlement, les vastes portefeuilles redeviennent également une caractéristique clé du marché », précise Dr. Frank Billand, membre du directoire d’Union Investment Real Estate GmbH.

Une gestion des risques plus active

Même si les marchés immobiliers européens ne sont pas encore affectés par les perspectives de hausse durable des taux d’intérêts, les investisseurs n’en ignorent pas les risques potentiels. Dans ce contexte, la gestion des risques (mesure, suivi, gestion et contrôle des différents facteurs de risques) est une priorité pour 56 % des sondés. En plus de préparer les portefeuilles à la vente (41 %) et de renforcer les investissements dans des placements existants (40 %), les investisseurs ont opté sur ces douze derniers mois pour une maîtrise plus active des risques sur l’ensemble du portefeuille de biens (56 %). Comme le révèle l’étude, les tests de résistance permettant d’analyser l’impact potentiel de la hausse des taux d’intérêts sur un portefeuille ou un fonds font déjà partie des habitudes pour 43 % des professionnels. En outre, plus de la moitié des sociétés interrogées se sont attachées à faire évoluer leurs méthodes de sécurisation des revenus locatifs.

La tendance optimiste que l’on observe sur les marchés d’investissement européens se reflète dans la manière dont les investisseurs jugent leurs performances opérationnelles. 65 % d’entre eux perçoivent leur situation financière comme meilleure que celle de l’an dernier. Une nette majorité d’entre eux table sur une tendance haussière de leurs activités pour les douze prochains mois.

Après des années de divergence, tous les indices nationaux composant l’Investment Climate Index dans les trois pays étudiés sont de nouveau très largement favorables. C’est l’Hexagone qui voit son indice de confiance progresser le plus nettement, avec une hausse de 3,4 points, l’indice se situant désormais à 69,3 points, contre 69,9 points (+ 0,2) outre-Rhin, tandis que l’indice britannique, en recul (-1,4), affiche 70,9 points.