BNP Paribas Real Estate analyse le marché de l’activité et de la logistique à Lyon

Florent Vauvert, vous dirigez l’équipe Activité à Lyon, premier marché régional, comment celui-ci s’est-il comporté sur les trois premiers trimestres 2016 ?

Avec plus de 224 000 m² placés, le marché affiche une hausse de 27% par rapport à la même période en 2015. Il est en ligne avec la moyenne de ces dernières années. Lyon reprend des couleurs après une année 2015 en repli. Le marché est soutenu par les transactions inférieures à 1 000 m² qui représentent actuellement 72% du volume placé. Dans ce contexte dynamique, les ventes utilisateurs ont fortement progressé en volume (+64% vs 2015). La part des transactions en seconde main a progressé de 11% pour atteindre 84% des surfaces commercialisées. A noter également, le retour remarqué des grandes opérations telles que Maagtechnic ou RAC qui se sont placées sur des bâtiments neufs.

Les valeurs locatives ont tendance à se stabiliser et restent sensiblement identiques à celles constatées en 2015. Ainsi, les loyers moyens se positionnent à 55 €/m²/an dans le seconde main et à 80 €/m²/an dans le neuf. Il en est de même pour les prix de vente qui avaient augmenté à partir de 2012, pour finalement se stabiliser à partir de 2015 à 550 €/m² pour l’ancien et 775 € pour le neuf.

L’offre à un an représente environ 760 000 m² au 30 juin 2016, elle reste supérieure à la moyenne de ces dernières années. Le stock de seconde main représente 89% des surfaces disponibles et demeure en sur-offre. Cependant, cette offre, très hétérogène, ne répond pas toujours aux besoins des utilisateurs. La conséquence immédiate est l’accroissement du nombre de projets clé en main ou de locaux neufs mieux adaptés au marché.

Quelles perspectives dessinez-vous pour 2017 ?

L’enjeu des prochains mois sera la libération de fonciers pour laisser place à des opérations neuves, notamment pour des parcs PME/PMI neufs qui commencent à faire défaut. L’année 2017 devrait s’inscrire dans la bonne dynamique 2016. Nous avons actuellement 35 opérations en négociation pour environ 100 000 m². Dans ce contexte favorable, nous allons poursuivre notre développement en 2017, avec le recrutement d’un nouveau collaborateur dans l’équipe activité et renforcer ainsi notre positionnement.

Nicolas Masero, vous venez d’être nommé Directeur Adjoint Logistique, pouvez-vous nous dresser un bilan des neufs premiers mois de cette année ?

Si la demande exprimée sur les entrepôts de plus 5 000 m² sur la région lyonnaise reste très dynamique, la rareté de l’offre de qualité pèse sur le volume de transactions.

Les utilisateurs recherchent des plateformes de taille XL et XXL répondant parfaitement à leur process logistique en constante évolution. L’offre existante répondant très peu à ce standard a représenté près de 90% du stock des disponibilités à un an (412 000 m²). Les opérations dotées d’un permis de construire et qui pourraient être immédiatement mises en chantier (79 000 m²) restent insuffisantes au regard de la demande. La conséquence immédiate de ce marché sous-offreur est la baisse des transactions, avec environ un peu moins de 279 000 m² placés sur les 9 premiers mois. La moitié de la demande placée sur la période étudiée concerne des immeubles neufs.

En revanche, le fait marquant de 2016 est le retour du lancement d’opérations en blanc, signe de la confiance retrouvée des investisseurs pour le 2nd marché français logistique. Un phénomène que nous n’avions pas constaté depuis 2011. Cette prise de risque a été couronnée de succès puisque les deux opérations concernées par ces lancements en blanc ont été commercialisées avant leur livraison. On citera les prises à bail par SPI Logistic (30 000 m²) sur un actif Prologis et par DDS, conseillé par BNPPRE, sur un actif Aviva (23 000 m²).

Le loyer « prime » en région lyonnaise s’est maintenu entre 44 et 45 €/m²/an fin septembre 2016, tandis que la valeur locative moyenne de classe A s’est légèrement appréciée, se situant désormais entre 42 et 43 €/m²/an.

Et si nous abordions la prospective ?

Le volume placé en 2016 ne devrait pas dépasser la barre de 300 000 m². Bien qu’en recul par rapport à 2015, le marché des plus de 20 000 m² devrait finir l’année à la hausse.

La volonté des grands utilisateurs de se détourner de leur barycentre historique (Saint Quentin Fallavier et Saint Vulbas) pour des sites XL ou XXL pourrait redynamiser le volume de transactions.

Au-delà de 2017, les collectivités territoriales devront répondre aux enjeux à venir en libérant des fonciers. Les investisseurs continueront sans aucun doute à parier sur le lancement en blanc de nouvelles opérations, ainsi que sur les restructurations de certains de leurs actifs devenus obsolètes. L’ensemble de ces facteurs devrait contribuer à dynamiser le marché logistique lyonnais.